Cómo reclamar vicios ocultos en la compra de una vivienda

Comprar una vivienda suele ser la mayor inversión que hacemos a lo largo de nuestra vida.

Es el lugar donde vamos a vivir, formar una familia, empezar de cero o construir un nuevo proyecto personal. Por eso es comprensible la frustración que aparece cuando, tras firmar la compraventa, empezamos a detectar defectos importantes que no habíamos visto antes y que dificultan, o incluso impiden, el uso normal de la vivienda.

No son pocos los clientes que llegan a nuestro bufete con esa sensación de haberse encontrado en su hogar con algo que no esperaban y que no saben cómo solucionar, o, ni siquiera, si son ellos quienes deben hacerlo.

¿Qué se considera un vicio oculto en una vivienda?

Un vicio oculto es un defecto que ya existía en el momento de la compraventa, pero que no era visible ni conocido por el comprador. Se trata de desperfectos que afectan al uso o habitabilidad de la vivienda y que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido el inmueble o lo habría hecho por un precio inferior.

No hablamos de daños estéticos o simples molestias, sino de problemas graves como filtraciones, humedades estructurales, defectos en la impermeabilización, fisuras, plagas o aislamiento térmico deficiente, entre otros.

Lo importante es que ese defecto no sea visible a simple vista ni predecible por el comprador, salvo que este tenga conocimientos técnicos que le permitan detectarlo.

¿Qué se necesita para reclamar por defectos ocultos en una compraventa?

Cuando compras una vivienda, un coche u otro bien, y luego descubres que tiene un defecto importante que no se veía a simple vista, es posible reclamar legalmente. En estos casos se habla de lo que la ley llama «vicios ocultos» o «vicios redhibitorios».

Pero para que esa reclamación prospere, deben cumplirse una serie de condiciones:

01. Que el bien tenga realmente un defecto

El primer requisito es que lo comprado tenga un defecto real: una avería, una anomalía o una imperfección que haga que el bien no sea como debería, comparado con otros de su misma clase y calidad.

Este punto ha sido confirmado por el Tribunal Supremo en su sentencia de 31 de enero de 1970, donde se dejó claro que debe tratarse de una diferencia que afecte al estado normal del producto.

Y lo más importante: quien reclama debe probarlo. 

No basta con decir que el producto está mal. Hay que demostrarlo con pruebas, como peritajes o informes técnicos. Así lo dijo el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de octubre de 2005.

02. Que el defecto esté oculto o no fuera fácilmente visible

Además de existir, el defecto tiene que ser oculto. Es decir, no tiene que haber sido evidente ni haber estado a la vista en el momento de la compra. Si era algo que se podía ver fácilmente, no se podrá reclamar por ello.

Este criterio ha sido confirmado por varias sentencias del Supremo, como la de 8 de julio de 2010, la de 24 de febrero de 2006, la de 17 de octubre de 2005, la de 8 de junio de 1994 y la de 14 de marzo de 1973.

03. Que el defecto sea suficientemente grave

La ley no permite reclamar por cualquier fallo sin importancia. El defecto debe ser grave, de forma que afecte realmente al uso o al valor del bien, esto es, que no sirva para el uso al que normalmente se destina o que, aunque funcione, su utilidad o rendimiento esté tan limitado que no se habría comprado o se habría pagado menos si lo hubiera sabido.

Así lo ha reconocido el Tribunal Supremo en varias sentencias, como las de 8 de julio de 2010 y 17 de octubre de 2005.

Además, esta inutilidad debe ser objetiva. 

Es decir, no basta con que el comprador diga que no le sirve por una razón personal. El defecto tiene que impedir el uso general y normal del bien, salvo que en el contrato se haya acordado un uso específico (por ejemplo, comprar un local para un negocio concreto).

04. Que el defecto existiera antes de la venta

Otro requisito clave: el defecto debe existir antes de la compraventa o, al menos, tener su origen en ese momento, aunque no se haya manifestado hasta después.Esto es lo que dice el Código Civil, que exige que el vendedor entregue la cosa tal y como estaba en el momento de perfeccionar el contrato. Y donde, al hablar de «los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida», aclara que el fallo ya estaba presente en el momento de la venta.

Este punto ha sido reforzado por varias sentencias del Tribunal Supremo, como las de: 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005 y 31 de enero de 1970.

En definitiva, la persona que reclama tiene que demostrar que el problema ya existía, aunque no se viera. No se puede reclamar por un daño que ha aparecido después por causas nuevas o ajenas al estado del bien al momento de la compra.

05. Que no seas un comprador con conocimientos técnicos

La ley protege a los compradores que no tienen formación en construcción o experiencia profesional en el sector. Si quien compra es arquitecto, promotor o tiene experiencia acreditada, se considera que podía haber detectado el defecto.

La jurisprudencia ha dejado claro que no se exige una titulación específica, pero sí se tiene en cuenta la experiencia profesional o el conocimiento técnico. Por ejemplo, ser ingeniero industrial no implica necesariamente que se puedan detectar los defectos estructurales de una vivienda.

Así lo explicó el Supremo en la sentencia de 24 de febrero de 2006 y también en otra del 6 de julio de 1984. Aquí no se exige ser perito titulado, basta con que, por tu profesión, se te suponga conocimiento suficiente sobre lo que estás comprando.

¿Qué puedo reclamar si detecto vicios ocultos?

Aunque todo depende de la gravedad del problema y de las circunstancias concretas, existen diferentes vías para proteger tus derechos como comprador. 

Acción redhibitoria: resolver el contrato

Si el defecto es tan grave que no habrías comprado la vivienda de haberlo sabido, puedes pedir la resolución del contrato. Es decir, devolver la casa y recuperar el dinero pagado, además de los gastos asociados a la compra.

Acción estimatoria: rebaja en el precio

Si prefieres quedarte con la vivienda, puedes reclamar una rebaja proporcional del precio. El objetivo es ajustar el valor pagado al valor real del inmueble, teniendo en cuenta el defecto.

En ambos casos, el vendedor debe hacerse responsable, aunque no conociera la existencia del defecto.

¿Y si el vendedor sabía que la vivienda tenía defectos?

Cuando se puede demostrar y no lo comunicó, puede reclamarse, además, una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, ya no se trata solo de un defecto técnico, sino de un incumplimiento del contrato, al haber ocultado información que debía haber sido revelada.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Este es un punto muy importante: 6 meses desde la entrega de la vivienda. No desde que se detecta el defecto, sino desde el momento en que se formaliza la compraventa y se entrega el inmueble.

Este es un plazo de caducidad, lo que significa que, una vez pasados esos, ya no podrás ejercer ni la acción de resolución ni la de rebaja de precio.

¿Qué pasa si el plazo de 6 meses ha pasado?

Existen otras acciones legales, como las que se apoyan en incumplimiento contractual, que pueden ejercerse hasta 5 años después de la firma del contrato. 

¿Y si el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para vivir?

En algunos casos, los defectos no solo disminuyen el uso de la vivienda, sino que lo hacen directamente imposible. Es lo que se conoce como entrega de cosa distinta a la convenida.

La jurisprudencia ha dicho que si el defecto provoca una frustración total del fin del contrato, el comprador puede pedir la resolución del contrato y una indemnización completa. Esto suele aplicarse en casos extremos, como viviendas construidas con materiales peligrosos (como amianto) o con riesgo de ruina inminente.

¿Qué diferencia hay entre un vicio oculto y la entrega de cosa distinta?

La diferencia está en el grado del defecto.

Si el problema disminuye el uso, estamos ante un vicio oculto. Por el contrario, si el problema hace que no se pueda usar como vivienda, hablamos de cosa distinta a la pactada.

Te ponemos un ejemplo:

Si la instalación de fontanería no funciona, si hay problemas con los grifos, que algunos funcionan y otros no, puede ser un vicio oculto.

Si esa instalación está realizada de manera que puede ser un problema importante y puede provocar incluso daños en la estructura (por fugas que no se ven, pero que van aumentando), estaríamos ante una entrega de cosa distinta.

Si estás en una situación similar, es fundamental actuar rápido. Analizar el caso concreto, reunir pruebas y, esencial, consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario, quien puede hacer que consigas solucionarlo lo antes posible, siempre encontrando la mejor salida para ti.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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