Cédula de habitabilidad: ¿cuándo la necesitas?

Comprar una vivienda, venderla o ponerla en alquiler implica mucho más que firmar un contrato. Existen documentos legales que acreditan que el inmueble cumple con los requisitos exigidos por la normativa y que puede destinarse legalmente a vivienda. 

Uno de los más importantes es la cédula de habitabilidad.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Un documento administrativo que certifica que una vivienda reúne las condiciones mínimas necesarias para ser habitada.

En otras palabras, con ella el inmueble ya cumple los requisitos básicos de seguridad, salubridad, higiene, ventilación, iluminación, superficie y equipamientos que establece la normativa correspondiente. A partir de ese momento, la Administración reconoce que la vivienda puede destinarse al uso residencial para el que fue construida.

Es fundamental no confundir con otros documentos relacionados con los inmuebles, como la licencia de primera ocupación o el certificado de eficiencia energética, ya que cada uno cumple una función distinta.

¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?

Como decimos, para que oficialmente en esa vivienda se pueda entrar a vivir. 

Aunque muchas personas solo oyen hablar de ella cuando van a vender o alquilar un inmueble, lo cierto es que interviene en numerosos trámites relacionados con la vivienda, como formalizar operaciones de compraventa o alquiler y contratar o dar de alta suministros como el agua, la electricidad o el gas. 

Además, constituye una garantía para propietarios, compradores e inquilinos, ya que certifica que la vivienda cumple las condiciones mínimas exigidas para ser habitada. 

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en toda España?

No

Esta es una de las dudas más frecuentes y también de las cuestiones que más confusión generan. Su regulación corresponde a las comunidades autónomas, por lo que cada una establece sus propias normas.

Esto significa que en algunas comunidades autónomas la cédula es obligatoria, mientras que en otras ha sido sustituida por otros documentos administrativos.

No solo eso, sino que también existen diferencias sobre cuándo debe presentarse y qué trámites exige. Por ello, antes de comprar, vender o alquilar una vivienda, conviene comprobar cuál es la normativa aplicable en la comunidad autónoma correspondiente.

¿Qué diferencia hay entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es un documento urbanístico que concede el ayuntamiento cuando una vivienda de nueva construcción ha sido ejecutada conforme a la licencia de obras concedida.

La cédula de habitabilidad (o documento equivalente), en cambio, acredita que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser habitada.

Es decir, con solo la primera, la vivienda, aunque está construida y entregada, no se puede vivir en ella.

¿Qué viviendas necesitan cédula de habitabilidad?

Teniendo en cuenta lo que hemos comentado de que la normativa es diferente según la comunidad autónoma, veamos los tres casos de viviendas con los que te puedes encontrar:

Viviendas de nueva construcción

La cédula suele obtenerse una vez finalizadas las obras y tras comprobar que el inmueble reúne las condiciones exigidas para destinarse al uso residencial. Este trámite permite acreditar que la vivienda puede ser habitada con todas las garantías. 

Viviendas de segunda mano

También puede ser necesario disponer de una cédula en vigor. En muchas comunidades tiene un periodo de validez determinado, por lo que, una vez caduca, debe renovarse. 

Esta situación se plantea con frecuencia cuando el propietario quiere vender o alquilar el inmueble. 

Viviendas rehabilitadas

Por otra parte, cuando una vivienda ha sido objeto de una rehabilitación importante, especialmente si las obras afectan a aspectos relacionados con la habitabilidad, la distribución o las condiciones técnicas del inmueble, es muy posible que sea necesario solicitar una nueva cédula que refleje la situación actual de la vivienda. 

¿Cuánto tiempo es válida?

La vigencia tampoco es idéntica en toda España.

Existen comunidades donde la vigencia puede ser de 15 años, mientras que en otras alcanza los 25 años o incluso se aplican plazos diferentes según el tipo de vivienda.

Pero sea como sea, lo importante es que, cuando caduca, debe solicitarse su renovación para seguir utilizándola en los trámites relacionados con la vivienda en los que resulte exigible. Es decir, si tienes una vivienda y, pasado el tiempo, la quieres vender, si tu cédula ha caducado, debes renovarla para poder hacerlo.

¿Cómo se obtiene la cédula de habitabilidad?

Aunque el procedimiento puede variar según la comunidad autónoma, normalmente sigue unos pasos similares.

En primer lugar, un técnico competente, generalmente un arquitecto o un arquitecto técnico, inspecciona la vivienda para comprobar que reúne las condiciones exigidas por la normativa. Si todo es correcto, emite el certificado técnico correspondiente.

Posteriormente, junto con la documentación requerida, se presenta la solicitud ante el organismo competente de la comunidad autónoma. Tras revisar el expediente, la Administración emite la cédula de habitabilidad si verifica que se cumplen todos los requisitos.

Luego, el plazo de resolución dependerá de cada administración.

¿Qué ocurre si la vivienda no cumple los requisitos?

Cuando el técnico encargado de inspeccionar la vivienda detecta que no reúne las condiciones exigidas por la normativa, la Administración no concederá la cédula de habitabilidad hasta que se subsanen las deficiencias. 

Estas pueden estar relacionadas con la superficie mínima de la vivienda, la ventilación, la iluminación natural, el estado de las instalaciones o incluso con problemas estructurales que afecten a la seguridad del inmueble. Una vez realizadas las obras o correcciones necesarias, podrá iniciarse de nuevo el procedimiento para obtener la cédula. Tras comprobar que se han reparado, se concede el documento.

¿Se puede vender una vivienda sin cédula de habitabilidad?

Esta es una cuestión que hemos escuchado en nuestro bufete más de una vez.

Desde un punto de vista jurídico, la falta de cédula no siempre impide formalizar una compraventa. No obstante, su ausencia puede generar consecuencias. Por ejemplo, el comprador puede encontrarse con dificultades para contratar suministros, obtener financiación en determinadas circunstancias o realizar ciertos trámites administrativos.

Además, si la normativa autonómica exige disponer de ella y el vendedor no informa de su inexistencia, podrían surgir conflictos entre las partes e incluso reclamaciones posteriores. Por ello, siempre lo ideal es revisar toda la documentación del inmueble antes de firmar cualquier contrato.

¿Y es posible alquilar una vivienda sin este documento?

Dependerá nuevamente de la normativa autonómica, ya que en unas comunidades es indispensable y en otras se exige otro tipo de documentación.

En cualquier caso, el propietario siempre tiene la obligación de entregar una vivienda que reúna las condiciones necesarias para ser habitada.

Así lo establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que obliga al arrendador a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la duración del contrato. Por ello, aunque no sea obligatoria la cédula, el inmueble debe seguir siendo apto para vivir en él.

¿Puede el comprador o el inquilino reclamar si no existe cédula?

Dependerá de las circunstancias concretas de cada caso.

Si durante la operación se ocultó información relevante sobre la situación de la vivienda, si el inmueble presenta defectos que impiden habitarlo o si incumple la normativa aplicable, puede iniciar acciones legales para exigir responsabilidades.

Estas responsabilidades pueden ser solicitar el cumplimiento del contrato, una indemnización por los daños sufridos o incluso plantear la resolución del contrato cuando el incumplimiento sea especialmente grave. Cada situación debe analizarse de manera individual, teniendo en cuenta tanto la documentación firmada como la legislación.

La documentación relacionada con una vivienda puede parecer sencilla, pero es fácil que aparezcan incidencias precisamente por pequeños detalles que pasan desapercibidos antes de la firma.

Ante una compra, venta o arrendamiento, si tienes cualquier duda sobre la documentación necesaria, lo más recomendable es solicitar asesoramiento antes de firmar cualquier contrato. La manera de detectar posibles problemas con antelación y actuar antes de que se conviertan en un conflicto más complejo y costoso.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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