Reformas en viviendas alquiladas: quién paga qué

Cuando en una vivienda alquilada surge la necesidad de hacer una reforma, una duda importante que hay que resolver antes siquiera de pedir presupuesto es: ¿quién tiene que pagarla? 

Propietario e inquilino no siempre tienen las mismas expectativas, sobre todo si es costosa, y no es raro que aparezcan conflictos por desconocimiento de la normativa.

La regulación básica se encuentra en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley distingue entre distintos tipos de obras y establece quién debe asumir el coste en cada caso. Y es que tener clara esa diferencia es clave para evitar problemas.

Qué dice la LAU sobre las obras en viviendas de alquiler

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos parte de una idea sencilla: el propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el inquilino debe usarla de forma diligente y asumir los pequeños gastos que se deriven del uso diario.

Sin embargo, no todas las obras son iguales, por lo que la propia ley hace distinciones claras:

1. Obras de conservación o reparación necesarias.
2. Pequeñas reparaciones por desgaste.
3. Obras de mejora.
4. Obras realizadas por el inquilino.

Cada una tiene un tratamiento distinto.

01 Obras de conservación: las paga el propietario

El art. 21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Esto significa que, si aparece una avería o deterioro que impide vivir en ella con seguridad, el propietario debe hacerse cargo. 

Por ejemplo, imagina que hay un problema estructural, una avería grave en la instalación eléctrica, una fuga importante de agua, una caldera que deja de funcionar o humedades que afectan a la salubridad, todas ellas son reparaciones necesarias e imprescindibles para que el inquilino permanezca en ella con normalidad.

En estos casos, debe comunicar el problema al propietario lo antes posible. 

Si la reparación es urgente y no admite demora, él mismo puede realizarla para evitar males mayores y exigir después el importe al propietario, siempre que, y esto es fundamental, pueda justificar la urgencia y el coste.

Es importante destacar que el propietario no puede negarse a hacer estas reparaciones necesarias, ya que forman parte de su obligación legal. Y si son con carácter de urgencia, debe hacerlo lo antes posible.

02 Pequeñas reparaciones por el uso ordinario: las paga el inquilino

La misma ley establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al inquilino.

Aquí está uno de los puntos que más conflictos genera, porque no siempre es fácil distinguir entre una reparación pequeña y una reparación necesaria.

En general, se consideran pequeñas reparaciones aquellas derivadas del día a día: cambiar una bombilla, arreglar un enchufe suelto, reparar una persiana que se ha deteriorado por el uso normal o arreglar un grifo que gotea por el paso del tiempo.

La clave está en el desgaste normal por el uso habitual. Si el daño es consecuencia de hacerlo mal o por una negligencia, el inquilino también deberá asumir el coste, aunque no se trate de una reparación pequeña.

Por eso es importante analizar cada caso concreto. No es lo mismo una avería por los años que tengan las instalaciones que un daño provocado por un uso inadecuado.

03 Obras de mejora: pueden afectar a la renta

Otro supuesto distinto son las obras de mejora: aunque no sean necesarias para la habitabilidad, suponen una mejora en la calidad, comodidad o eficiencia de la vivienda. Por ejemplo, instalar un ascensor, cambiar las ventanas por otras más eficientes o renovar completamente la cocina sin que exista una avería previa.

En estos casos, la LAU permite que el propietario se haga cargo de las obras, pero si el contrato ya lleva más de cinco años de duración (o siete, si el arrendador es persona jurídica), puede repercutir parte del coste en la renta, en los términos que marca la ley.

Si las obras duran más de 20 días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta por la parte de la vivienda de la que se vea privado. Es decir que puede impedir que se descuenten esos días de la mensualidad correspondiente.

Además, si las obras hacen la vivienda inhabitable, el arrendatario puede suspender el contrato o desistir del mismo sin que sufra una penalización por hacerlo.

04 Obras realizadas por el inquilino: ¿puede hacerlas?

Ahora nos referimos al art. 23 de la LAU, que es claro: “el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento por escrito del propietario”.

Esto incluye tirar tabiques, cambiar suelos, sustituir puertas, reformar el baño o la cocina, o realizar cualquier actuación que altere la estructura o distribución. Si el inquilino realiza obras sin permiso, el propietario puede:

• Exigir que la vivienda vuelva a su estado original.
• Resolver el contrato de arrendamiento.
• Reclamar daños y perjuicios.

Distinto es el caso de pequeñas mejoras que no alteran la configuración, como pintar las paredes (si el contrato no lo prohíbe) o cambiar elementos fácilmente sustituibles. Aun así, siempre es recomendable dejar constancia por escrito para evitar discusiones al finalizar el contrato.

Obras necesarias por discapacidad

Este supuesto es diferente.

La ley contempla que cuando el inquilino, su cónyuge o pareja, o un familiar que conviva con él tenga una discapacidad o sea mayor de 70 años, el arrendatario puede realizar obras para adaptar la vivienda a sus necesidades, siempre que no afecten a la estabilidad o seguridad del edificio y, muy importante, lo notifique previamente al propietario.

Por otro lado, al finalizar el contrato, el propietario puede exigir que la vivienda vuelva a su estado anterior.

Qué ocurre si el propietario no hace las reparaciones de una vivienda en alquiler?

En este caso, está incumpliendo sus obligaciones y el inquilino puede acudir a los tribunales para exigir que lo haga.

En algunos casos, cuando el incumplimiento es grave y afecta de forma importante al uso de la vivienda, el arrendatario puede incluso solicitar la resolución del contrato. Sin llegar a ese extremo, también puede pedir una reducción de la renta si parte de la vivienda no puede utilizarse por causas de las que él no tiene culpa.

Antes de actuar de manera precipitada, es adecuado enviar una comunicación fehaciente (por ejemplo, burofax) detallando el problema y solicitando la reparación en un plazo razonable. Esto deja constancia formal y es determinante en un procedimiento judicial.

No solo eso, sino que incluso antes de ese paso, lo mejor es la comunicación entre ambas partes. A veces, solamente haciendo ver la necesidad de realizar los trabajos, se llega a un acuerdo que consigue que se hagan antes y no se enquiste una relación que, por lo general, dura años.

¿Y si el inquilino deja la vivienda en mal estado?

Cuando finaliza el contrato, el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste normal derivado del uso ordinario. Así lo establece el Código Civil y lo refuerza la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es importante distinguir entre el deterioro lógico por el paso del tiempo y el uso habitual (pintura algo desgastada o pequeños roces) y los daños que van más allá de ese uso normal (agujeros en paredes, puertas rotas, electrodomésticos dañados, suelos levantados), que no entran dentro del desgaste razonable.

Si el inquilino entrega la vivienda con daños provocados por su actuación o por un uso inadecuado, el propietario puede exigir que lo reparen. Como ya ha abandonado la vivienda, lo que hace es descontar el importe de la reparación de la fianza.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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