¿Puede mi vecino moroso usar la piscina?

Buena pregunta.

El problema de los vecinos morosos es uno de los más habituales en las comunidades de propietarios. Cuando se dejan de pagar las cuotas comunitarias, llegan las dudas y consulta a nuestro bufete sobre qué derechos mantiene. Especialmente respecto al uso de las zonas comunes: ¿puede seguir utilizándolas o puede la comunidad restringirle el acceso?

Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal

Esta norma regula la convivencia en las comunidades de vecinos. 

En concreto, el art. 9.1 obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios y zonas comunes. Asimismo, el art. 15.2 recoge una consecuencia importante para quienes no están al corriente de pago:

“Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, podrán participar en sus deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto”

Es decir, la Ley de Propiedad Horizontal impide votar en las juntas a los morosos, pero no vemos que mencione expresamente la posibilidad de prohibirles el uso de las zonas comunes.

¿Puede la comunidad limitar el uso de zonas comunes a los morosos?

Bien, es uno de los puntos más debatidos. 

En un principio, las zonas comunes forman parte del derecho de propiedad de cada vecino, y todos tienen derecho a usarlas conforme a su destino y sin perjudicar al resto. Por tanto, negar el acceso a un espacio común (una piscina, un gimnasio y demás) no puede hacerse a la ligera como una especie de venganza por el impago, ya que sería limitar un derecho de propiedad.

Sin embargo, la jurisprudencia tiene mucho que decir en determinados casos.

Qué dice la ley sobre las restricciones a morosos

En los últimos años, algunos tribunales han admitido la posibilidad de restringir el uso de ciertos servicios o instalaciones si así lo acuerda la comunidad y se recoge en los estatutos u otro reglamento interno, siempre que se cumplan unos requisitos.

Condiciones para que la restricción a morosos sea válida

Antes de nada, recordemos que no se trata de una sanción “porque sí”, es decir, debe tener una base legal y ser razonable. Por lo general, los tribunales exigen:

• Aprobación por la junta de propietarios con mayoría cualificada.
• Modificación de los estatutos de forma expresa.
• Que la restricción afecte solo a servicios no esenciales (por ejemplo, piscina, pista de pádel o gimnasio, pero no al ascensor o al portal), no puedes nunca dejarlos sin agua o sin luz.
• Que la medida sea proporcionada y no suponga humillación ni discriminación.

Por ejemplo, hay Audiencias Provinciales que han considerado válidas las restricciones de acceso a piscinas o pistas deportivas cuando estaban claramente recogidas en los estatutos y aprobadas en junta.

Qué NO puede hacer la comunidad ante un vecino moroso

Aunque ya hemos visto que puede adoptar medidas frente a esos vecinos que no hay manera de que paguen las cuotas de la comunidad, también hay límites claros que no deben sobrepasarse.

Medidas prohibidas o excesivas

No pueden imponerse restricciones que afecten a derechos básicos o servicios esenciales del inmueble, como:

Prohibir el acceso al portal o al ascensor.

Cortar el agua, la electricidad o el gas a la vivienda del propietario moroso.

Impedir el acceso al garaje, salvo que este sea un servicio independiente y que esté expresamente regulado.

Estas medidas serían consideradas ilegales por vulnerar derechos fundamentales de propiedad y convivencia y, si lo hace tu comunidad, el vecino en cuestión puede acudir a los tribunales para exigir que todo sea como antes.

¿Qué puede hacer tu comunidad para reclamar las deudas?

Más allá de restringir servicios, que hemos visto que hay que tener mucho cuidado, la vía más eficaz para actuar sigue siendo la reclamación judicial. La Ley de Propiedad Horizontal permite iniciar un procedimiento específico, conocido como procedimiento monitorio, que es rápido y económico.

Pasos del procedimiento monitorio

Este procedimiento está regulado en el artículo 21 de la LPH y en la Ley de Enjuiciamiento Civil y estos son los pasos que tendrías que dar:

Aprobación de la deuda en Junta

Tu comunidad debe celebrar una donde se apruebe la liquidación de la deuda y se autorice al presidente o al administrador para reclamarla.

Requerimiento de pago

Se puede enviar un burofax o notificación al propietario moroso, dándole un breve plazo para abonar la cantidad.

Presentación del monitorio

Si no paga, presenta una demanda monitoria ante el juzgado. No es necesario abogado ni procurador en esta fase inicial.

Oposición o ejecución

El juzgado, ya en este punto, lo que hace es requerir al deudor para que pague o se oponga en 20 días. Si no lo hace, se puede solicitar la ejecución judicial para embargarle bienes o cuentas bancarias.

Sanciones adicionales a los morosos

Además, tu comunidad puede aplicar recargos por intereses de demora si así lo establecen los estatutos o lo acordáis en Junta.

No solo eso, sino que podéis incluir el nombre del propietario en un listado interno de morosos, siempre que, y cuidado con esto, se respeten las normas de protección de datos: en ningún caso debe hacerse público fuera del ámbito de la comunidad.

Aunque te saque de quicio, los vecinos morosos siguen teniendo derecho a usar las zonas comunes, salvo que la comunidad haya aprobado y recogido expresamente en sus normas una limitación razonable y proporcionada. Ante cualquier duda, consúltanos para garantizar que las decisiones de tu comunidad sean legales y no acaben creando más problemas que los que intentan resolver.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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