Prórrogas de alquiler: ¿qué ocurre si cambian las medidas del Gobierno?

Los contratos de alquiler generan muchas dudas por su importancia y especialmente cuando aparecen nuevas medidas aprobadas por el Gobierno o cambios legislativos que afectan a propietarios e inquilinos. En las últimas semanas hemos visto cómo una prórroga extraordinaria para algunos alquileres terminó provocando una gran confusión e inseguridad jurídica tras la caída del decreto que la regulaba.

Más allá de la polémica concreta, esta situación ha servido para sacar a la luz  una duda muy habitual: qué ocurre cuando un contrato de alquiler termina, cuándo puede prorrogarse y qué pasa si las normas cambian mientras el contrato sigue en vigor.

Qué es una prórroga de alquiler

Entender cómo funcionan las prórrogas del alquiler es fundamental para ambas partes, ya que muchos conflictos aparecen por desconocer los plazos legales o por confiar en interpretaciones erróneas de medidas aprobadas de manera temporal.

Cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda, se piensa que el contrato termina justo en la fecha indicada en el documento,  sin embargo, la realidad es más compleja.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, (LAU), establece diferentes sistemas de prórroga que pueden alargar la duración del contrato incluso aunque inicialmente se hubiera pactado un periodo más corto.

Esto hace que no todas las prórrogas funcionen igual y es algo confuso. Algunas son obligatorias, otras dependen de la voluntad de las partes y otras se aprueban de forma excepcional mediante decretos temporales impulsados por el Gobierno.

Además, en los últimos años las normas sobre vivienda han cambiado varias veces, lo que ha hecho que muchos propietarios e inquilinos no tengan claro cuáles son exactamente sus derechos.

Prórrogas obligatorias en los contratos de alquiler

La LAU protege la estabilidad de la vivienda habitual permitiendo que muchos contratos se extiendan automáticamente aunque el plazo inicial haya terminado.

Actualmente, si el arrendador es una persona física, el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta completar cinco años de contrato. Si el propietario es una empresa o una sociedad, el plazo puede llegar hasta siete años.

Esto quiere decir que, aunque el contrato firmado fuera de un año, el inquilino puede seguir renovándolo anualmente hasta alcanzar esos límites legales, salvo en determinadas excepciones previstas por la ley. Después existe una prórroga tácita adicional de hasta tres años más si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de finalizar el contrato.

El problema es que muchas veces no se conocen bien estos plazos ni las formas de comunicación exigidas por la ley. Y ahí suelen empezar los conflictos.

Qué son las prórrogas extraordinarias aprobadas por el Gobierno

Además de las prórrogas habituales previstas en la LAU, de las que acabamos de hablar, el Gobierno puede aprobar medidas extraordinarias en situaciones excepcionales.

Esto ocurrió durante la pandemia y también posteriormente en el contexto de la crisis de vivienda y el aumento de los precios del alquiler.

Estas medidas permitían que determinados inquilinos solicitaran ampliaciones temporales del contrato manteniendo las mismas condiciones del alquiler, incluso cuando ya habían terminado las prórrogas previstas por la ley.

El objetivo era evitar que personas vulnerables o con dificultades para acceder a otra vivienda quedaran desprotegidas en momentos especialmente complicados. Son medidas que suelen aprobarse mediante reales decretos-ley y tienen una duración limitada. Precisamente ahí es donde surgen los problemas.

Qué pasa si una medida temporal deja de estar en vigor

Uno de los mayores problemas de las normas temporales es que confunden cuando desaparecen o cambian antes de que determinadas situaciones se resuelvan por completo.

Eso es lo que ha ocurrido recientemente con la prórroga extraordinaria de alquiler aprobada por el Gobierno.

El decreto que regulaba esa medida dejó de estar vigente tras no ser convalidado por el Congreso. A partir de ahí surgió una gran incertidumbre sobre qué ocurría con los inquilinos que ya habían solicitado la prórroga o cuyos contratos estaban a punto de finalizar.

Algunos entendían que el hecho de haber pedido la prórroga durante la vigencia del decreto bastaba para mantener el derecho. Otros interpretaban que la protección desaparecía si el contrato vencía cuando la norma ya no estaba activa. La consecuencia: una situación de inseguridad jurídica entre arrendadores y arrendatarios.

La impotencia de las fechas del contrato

En materia de alquileres, son fundamentales.

Unos pocos días pueden cambiar completamente los derechos de las partes. La fecha de vencimiento del contrato, el momento en el que se comunica una renovación o el plazo para avisar de que no se quiere continuar son decisivos.

Muchos inquilinos descubren demasiado tarde que tenían derecho a una prórroga pero no la solicitaron correctamente y otros creen estar protegidos porque escucharon información general en medios de comunicación, cuando en realidad su situación concreta no encaja dentro de la medida aprobada. Por eso siempre es necesario tener en cuenta las circunstancias de cada caso de manera individual.

No basta con saber que existe una ayuda o una prórroga extraordinaria. También hay que comprobar estos tres puntos:

1. si el contrato cumple los requisitos,
2. si los plazos siguen vigentes,
3. y si la comunicación se ha realizado correctamente.

Cómo deben comunicarse las prórrogas o fin del alquiler

Uno de los errores más habituales es confiar en conversaciones verbales o mensajes informales. 

Ante un conflicto relacionado con la duración del contrato, las pruebas son esenciales. Por eso recomendamos que cualquier comunicación importante se haga por escrito y pueda acreditarse posteriormente.

Este tipo de comunicaciones son las solicitudes de prórroga, los avisos de no renovación, los cambios en las condiciones del alquiler, o acuerdos entre propietario e inquilino. Todas ellas de gran importancia durante el arrendamiento

Para hacerlo, el burofax sigue siendo uno de los medios más utilizados porque permite demostrar tanto el contenido enviado como la fecha de recepción. También los correos electrónicos o comunicaciones firmadas si quedan correctamente documentadas. Hay que tener en cuenta que si no existe prueba clara, los problemas se multiplican.

Los cambios legislativos relacionados con la vivienda crean  mucha atención mediática, pero no siempre se explican con claridad.

En ocasiones se transmite la idea de que una medida protege automáticamente a todos los inquilinos o afecta por igual a todos los contratos, cuando la realidad jurídica suele depender de fechas, requisitos y situaciones concretas.

El reciente debate sobre las prórrogas extraordinarias ha dejado claro que interpretar bien este tipo de normas es evitar errores y conflictos posteriores, por lo general provocados por el desconocimiento y la confianza en lo que se lee en los medios y que no siempre no incluye tu caso.

Por eso, tanto propietarios como inquilinos deben revisar cuidadosamente cualquier cambio legal que afecte a su contrato y no dar por hecho que una medida temporal se aplicará automáticamente en todos los casos.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

Linkedin
Premios y Medios de comunicación