Delito de coacciones en el alquiler: derechos del inquilino frente al arrendador

Los conflictos entre propietarios e inquilinos no siempre se quedan en simples discusiones por el pago de la renta o el uso de la vivienda. 

En algunos casos, hay comportamientos del arrendador que pueden ir más allá de un incumplimiento contractual y convertirse incluso en un delito de coacciones.

Una situación más frecuente de lo que puede parecer: cortes de suministros, cambios de cerradura, entradas en la vivienda sin permiso o presiones constantes para que el inquilino abandone el inmueble son algunas de las conductas que acaban en los tribunales.

Qué puede considerarse delito de coacciones

Hay propietarios que creen que pueden “forzar” la salida del inquilino cuando existen problemas de pago o desacuerdos. 

Luego está el otro “bando”. Arrendatarios que no saben hasta qué punto ciertas actuaciones son ilegales y cómo deben reaccionar.

Y entre ambos, el delito de coacciones.

Delito regulado en el art. 172 del Código Penal que consiste en “impedir a otra persona hacer algo que la ley le permite o forzarla a hacer algo que no quiere mediante violencia, intimidación o presión ilegítima”.

Cuando hablamos del alquiler, las coacciones aparecen normalmente cuando el arrendador intenta que el inquilino abandone la vivienda sin seguir la ley como corresponde.

Esto es importante porque, aunque exista un problema real (por ejemplo, impagos del alquiler), el propietario no puede tomarse la justicia por su cuenta. 

La ley establece mecanismos concretos, como el procedimiento de desahucio, y cualquier actuación fuera de esos cauces tiene consecuencias legales.

Por otro lado, hay que aclarar que no todo conflicto entre casero e inquilino es automáticamente un delito. Para que exista una coacción, debe existir una conducta que tenga por objeto presionar, limitar o alterar la libertad del arrendatario de forma, como decimos, indebida.

4 conductas del arrendador que llegan a ser coacción

Hay algunas formas de actuar que claramente se ve la intención que hay detrás. En caso de poder probarse, terminan en los juzgados como posibles delitos de coacciones. Uno de los casos más habituales es el corte de suministros esenciales.

Cambio en los suministros

Algunos propietarios deciden dar de baja la luz, el agua o el gas para dificultar la permanencia del inquilino en la vivienda, pensando que, al estar los contratos a su nombre, pueden hacerlo libremente.  Sin embargo, si el fin que hay detrás es presionar al arrendatario para que abandone el inmueble y es una la situación con relevancia penal.

Cambio de cerraduras

También es frecuente el cambio de cerraduras o impedir el acceso a la vivienda. Ilegal porque, aunque el propietario sea el titular del inmueble, mientras exista un contrato de arrendamiento en vigor, no puede privar al inquilino de la posesión de la vivienda por su cuenta.

Visitas constantes y presiones

Otra conducta problemática es visitarle demasiado a menudo con amenazas o presiones reiteradas. Por ejemplo: entrar en la vivienda sin consentimiento, acudir continuamente para intimidar o enviar mensajes insistentes exigiendo la salida inmediata del inmueble. Estas ya pueden llegar a formar parte de una situación de acoso.

Complicar la permanencia en la vivienda

También nos hemos encontrado casos de retiradas de muebles, obstáculos para utilizar zonas comunes o actuaciones destinadas a hacer imposible la convivencia en la vivienda.

Cualquiera de ellas es especialmente grave cuando afecta a personas vulnerables, familias con menores o personas mayores.

¿Puede el propietario desalojar al inquilino por su cuenta?

Aquí es donde más conflictos se producen.

Se puede pensar que, si el inquilino deja de pagar, el propietario puede actuar como hemos comentado, pero no es así.

El desalojo debe realizarse mediante un procedimiento judicial, aunque exista impago. Es decir, debe acudir a los tribunales y esperar la resolución correspondiente y de ninguna de las maneras actuar por su cuenta.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los derechos y obligaciones de ambas partes, y el Código Civil también protege el uso pacífico de la vivienda arrendada. Por eso, intentar expulsar al arrendatario mediante presión o actos de fuerza genera un problema mucho más serio para el propietario, ya que va en contra de nuestro país.

Cuándo NO existe delito de coacciones

No todas las incidencias relacionadas con suministros o conflictos implican necesariamente que haya un delito.

Por ejemplo, puede existir un desacuerdo legítimo sobre quién debe asumir determinados gastos o sobre la titularidad de los contratos de luz y agua. También puede ocurrir que haya errores administrativos con las compañías suministradoras.

Esto aparece reflejado en una sentencia reciente del Tribunal de Instancia de Collado Villalba, donde una inquilina denunció a la propietaria por una supuesta reducción de la potencia eléctrica de la vivienda alquilada. Sin embargo, la arrendadora fue absuelta al no quedar acreditado que hubiera actuado de forma coactiva.

En ese caso, se tuvo en cuenta que existían contradicciones en la denuncia y que incluso la propia arrendataria había gestionado cambios de titularidad del suministro eléctrico. Además, la propietaria ya había denunciado anteriormente modificaciones realizadas sin su consentimiento.

Este tipo de casos muestra que, para que exista delito, deben existir pruebas suficientes de una actuación destinada a presionar o limitar ilegalmente al inquilino. No basta simplemente con que exista un conflicto entre las partes.

Cómo puede demostrar el inquilino las coacciones

Uno de los mayores problemas: la prueba.

Es complicado porque a menudo las presiones se producen de forma verbal o mediante pequeñas actuaciones que, aisladas, parecen poco relevantes. Sin embargo, cuando se documentan correctamente, resultan fundamentales.

La prueba de la existencia de este delito pasa obligatoriamente por guardar mensajes, correos electrónicos o conversaciones, también ayuda conservar facturas, comunicaciones con compañías suministradoras y cualquier documento relacionado con incidencias que hayan ocurrido en la vivienda.

En caso de que se llegue al corte de suministros, solicitar informes a las compañías para conocer el motivo exacto de la interrupción.

También es relevante contar con los testigos, especialmente vecinos o personas que hayan presenciado amenazas o actuaciones intimidatorias.

Por último, si el propietario accede a la vivienda sin permiso o realiza actuaciones especialmente graves, llamar a la policía deja constancia inmediata de lo ocurrido.

Consecuencias legales para el arrendador

Las coacciones pueden acarrear consecuencias penales que hay que tener en cuenta.

El Código Penal prevé multas e incluso penas más graves dependiendo de cómo se hayan producido los hechos y de la intensidad de la presión ejercida. Además de la vía penal, también puede enfrentarse a reclamaciones civiles por daños causados al inquilino.

En definitiva, querer acelerar ilegalmente la salida del arrendatario no acaba bien y lo hace generalmente en los juzgados.

En los conflictos de alquiler es habitual que ambas partes actúen desde el cansancio, la tensión o la frustración. Pero precisamente por eso no hay que olvidar que existen procedimientos legales para resolver estas situaciones. Siempre es mejor que actuar por tu cuenta.

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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