Contrato con opción a compra, ¿y si no se paga el alquiler?

Un alquiler con opción a compra une dos contratos en uno.

El de alquiler de un inmueble, y el de “posible” compra del mismo, con este segundo se concede al arrendatario la posibilidad de optar por la compra con unas condiciones que se hayan pactado al inicio del alquiler.

Ambos están unidos estrechamente, tanto, que el segundo, el de opción a compra, en parte, depende de que se cumpla, el primero.

En caso de que el contrato de alquiler se incumpla y se dejen de pagar las rentas mensuales, la posibilidad de compra se ve perjudicada.

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de arrendamiento como cualquier otro, pero que tiene una particularidad, una cláusula que concede al inquilino el privilegio de la compra ante otros posibles compradores.

Esta cláusula, que se añade en el contrato de alquiler, se rige por la buena voluntad de las partes, y se apoya en unas condiciones que ambos deciden y pactan a la firma.

Estos requisitos llegan a ser muy diferentes en cada contrato, se establecen con los puntos que ambos crean oportuno, ya que la ley no dispone nada al respecto, solamente se exige que lo pactado no sea contrario al derecho y que los firmantes estén de acuerdo.

En caso de que una de las partes no siga adelante con lo dispuesto es cuando la ley determina las consecuencias que son las mismas que para cualquier otro incumplimiento de contrato.

¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra?

Esta opción a compra se establece, por escrito, en una cláusula del propio contrato de arrendamiento, y debe contener unas condiciones, de manera obligada, para que pueda seguir adelante.

Precio de la venta

Fijo, hasta el plazo que se determine, o variable, según acontecimientos acordados, por ejemplo, que se vaya adaptando a las variaciones del IPC o que se reduzca por un descuento de las rentas pagadas.

Prima por derecho a opción de compra

La cantidad que el inquilino debe abonar para asegurarse su opción, es algo que pierde en caso de no pagar los alquileres correspondientes.

Es habitual que se añada, da seguridad a la futura compra, pero no es obligatoria, y sencillamente, se concede al arrendatario la opción a compra del inmueble sin adelantar nada de su precio..

Renta mensual descontada en la compra

Se puede decidir que, en el tiempo que dura el alquiler, la renta, o parte de ella, se descuenta del precio final, en caso de que se siga adelante.

Una opción muy favorable para el inquilino que, llegado el momento, debe desembolsar menos dinero por el piso.

Plazo máximo

El plazo que ambos acuerden, sin superar el plazo de vigencia del alquiler, y, durante el cual, el dueño no puede ni disponer de él ni venderlo.

Esta opción está en vigor mientras está el inquilino como tal, incluyendo las posibles prórrogas que se hayan incluido, en su caso, en ese contrato

Si vence el plazo, la opción caduca automáticamente.

Cómo se resuelve un contrato con opción a compra

Solamente es necesario que el inquilino comunique de manera fehaciente, por burofax, por ejemplo, que le interesa optar por la compra.

Desde ese momento, ya se considera formalizada la venta, aun antes de que se haya realizado el pago, a no ser el caso en que la propia cláusula indique que no se completa la compra hasta que no se entregue la totalidad, entonces, si no se paga, no se formaliza nada.

En ambos casos, con solo un burofax o con el pago completado, el inquilino deja de serlo y se convierte en propietario, y abandona los pagos la renta en ese mismo momento, porque no es arrendatario.

Este “impago” no cuenta para una demanda de desahucio, ya que el contrato de arrendamiento se ha cancelado.

La opción de compra, ¿se lleva al Registro de la Propiedad?

El art. 14 del Reglamento Hipotecario concede la opción de registrar la opción de recompra en el Registro de la Propiedad, siempre que ambos estén de acuerdo.

En este registro se declaran las características de la opción a compra como duración del plazo, y cantidad de prima entregada, en su caso.

Con eso se consigue dar publicidad a esta opción del inquilino, es decir, que los posibles compradores que puedan ir apareciendo, interesados en el inmueble, sepan que, antes de ellos, está el inquilino con opción a la compra y que, en caso de ejercerla, tiene derecho sobre ellos.

¿Cómo afecta la opción de compra al inquilino?

Ese tipo de contrato deja la puerta abierta a que sea el inquilino el primero que opte a la compra, le concede unos privilegiados ante el resto de compradores que vayan apareciendo.

Además, durante el periodo de alquiler tiene unas ventajas añadidas, además de unos inconvenientes.

Ventajas para el inquilino

Como ya hemos dicho, la principal, el derecho preferente sobre la compra.

Conoce el inmueble, ya sabe si es, o no, lo que necesita, si cumple con sus expectativas, no pasa a ser propietario de una vivienda de la que no conoce nada, con el riesgo que ello implica.

Cuenta con un tiempo considerable para decidir y ejercer ese derecho, durante lo que dure su alquiler, puede pensarse si le interesa comprar, con la seguridad de si aparece otro comprador, él tiene prioridad.

Las entidades de préstamo suelen, por lo general, conceden más fácilmente la hipoteca, considerando positivo que el inquilino ya haya pagado parte con las rentas de arrendamiento.

Desembolso final mucho menor, al ir descontando la cantidad de la cuota mensual que se haya acordado.

Si se decide un precio fijo, aunque los precios aumenten durante todo el plazo de vigencia del contrato, a él no le afecta, porque es una condición impuesta y ese valor se mantiene.

Inconvenientes para el inquilino

En caso de que se acuerde el pago de una prima inicial, si luego no sigue adelante y no compra, la pierde, y es una cantidad considerable, ronda entre el 5 -10% del precio de la vivienda.

Estos contratos llevan una doble tributación de impuestos, por alquiler y por compra, si al final no sigue adelante, esa carga fiscal no le beneficia.

Antes comentamos que si en ese tiempo los precios se encarecen, a él no le afecta, por tener uno fijo, pues en caso de que los precios de la vivienda se desplomen, tampoco se puede beneficiar, el valor acordado se mantiene invariable.

¿Cómo afecta la opción de compra al propietario?

El propietario también ha firmado un contrato de alquiler con características especiales con consecuencias a su favor, y en su contra.

Ventajas para el propietario

Esa prima inicial que se entrega al principio le da bastante seguridad de que va a conseguir la venta, no es una confirmación total, pero en caso de que la otra parte se eche para atrás, no debe devolver esa prima, se la queda por incumplimiento del inquilino.

Esta cláusula le asegura que las rentas se van a pagar con normalidad, porque en otro caso, el inquilino pierde toda opción a compra, y puede iniciar el desahucio.

El pago de esas mensualidades, hasta que se realice la venta, le asegura unos ingresos pasivos, que, como hemos dicho, no se pueden detener.

Por último, se aprovecha de unos beneficios fiscales en la declaración de la renta

Inconvenientes para el propietario

Como todos los contratos, aunque no se deba hacer, se puede incumplir, no se asegura la venta pero sí, al menos, la cantidad entregada como prima.

Durante el arrendamiento, mientras dure este contrato, no puede vender a otra persona sin dar la opción a compra al inquilino, incluso si esta segunda oferta es mejor.

En caso de hacerlo, el inquilino puede también denunciar el incumplimiento y exigir que se siga adelante con él en las condiciones que se pactaron.

¿Qué pasa con la opción a compra si se incumple el alquiler?

Se pierde todo el derecho a optar por ella.

El propietario, como en cualquier otro impago de las rentas, puede interponer una demanda por incumplimiento, con la obligación de abandonar el piso, e iniciar el desahucio.

Es una condición indispensable para el inquilino que, si quiere optar a la compra, ha de estar al día con las cuotas, o debe desalojar, además de perder la prima que haya entregado.

Realizar un contrato con opción a compra de un inmueble tiene el lado bueno de que ambos se aseguran “en gran parte”, la compra o la venta de la vivienda, pero exige unas condiciones que ambos deben cumplir, y estar al día en el alquiler es una de ellas.

Enfrentarse a cualquier contrato ha de hacerse con cuidado, y tener claro lo que estás aceptado, siempre consultar con profesionales te da la seguridad de que, más adelante, no tengas sorpresas desagradables que te puedan perjudicar.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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Contrato de comodato, dejar algo sin recibir nada a cambio

Un contrato de comodato, a simple vista, se confunde con un contrato de arrendamiento, pero tiene una diferencia muy importante.

En él, solo una de las partes entrega algo, la otra solamente recibe y devuelve cuando se cumple el plazo, o la condición acordada entre ambos.

Es un acto que, sin darnos cuenta, hacemos muy a menudo, por ejemplo, prestar un libro a un amigo para que lo lea, eso ya es un contrato de comodato, dejas una cosa hasta que ocurra algo y, entonces, lo recuperas.

No siempre es así de sencillo, y cuando el bien tiene ya más valor, las condiciones cobran más importancia y se deben cumplir.

La mejor manera de evitar malentendidos y conflictos que nadie busca es conocer, bien, qué es un contrato de comodato.

¿Qué es un contrato de comodato?

Una figura legal reglamentada en el Código Civil, que determina el préstamo de uso.

Una persona permite a otra, el uso de algo no fungible, con la condición de que le sea devuelto en un plazo que se decida, o para emplear en un uso concreto.

Cuando hablamos de “algo no fungible” nos referimos a algo que no se puede gastar por el uso, ni consumir y que no es reemplazable, por elemento, un alimento, no lo sería (se consume), el dinero, tampoco (se gasta), ambos se pueden reemplazar.

También hay que destacar que se presta para un uso determinado, y solo para él.

Por ejemplo, dejas a un amigo tu casa de la playa durante los meses de verano.

O dejas a otro tu ordenador para que realice un trabajo de la universidad.

Estás permitiendo que se utilice algo para un fin determinado, que pase el verano, solo el verano, en la casa, y que use el ordenador para ese trabajo, solo para eso.

Es obligatorio que, cuando eso ocurra (pasa el verano y termina el trabajo), ambos te sean devueltos.

Como cualquier contrato, hay unas figuras que intervienen en él.

Figuras que intervienen en un contrato de comodato

Hay dos, junto con las condiciones del propio contrato.

Comodante

La persona que entrega la cosa, o el bien, no fungible, para que se use durante cierto tiempo, transcurrido el cual, la recupera.

Comodatario

La persona que recibe, es consciente de que no es suya y la devolverá cuando se determine en el plazo.

Objeto del comodato

Un bien u objeto que no puede ser sustituido por otro, es esa misma cosa la que se debe recuperar al finalizar el contrato.

No se usa en bienes consumibles, es decir, no se hace con algo que se puede gastar, comer o beber, pero ejemplo y sustituir por otro, se basa en que se entrega y se devuelve lo mismo.

Plazo de finalización

El que se decida, ya sea en un tiempo fijado, o cuando ocurra algo, en el ejemplo de antes, cuando pasen los meses de verano o tu amigo realice el trabajo de la universidad.

Características de un contrato de comodato

Como cualquier otro contrato, se realiza para algo que se debe cumplir, y en caso de no hacerlo, se puede dar por finalizado, por cualquiera de las dos partes.

Es un contrato que recae sobre una cosa.

Es en un solo sentido, una parte presta algo sin recibir nada a cambio, con la única condición de que le sea devuelta esa misma cosa.

Es gratuito, la diferencia más importante ante cualquier otro contrato que puede o no ser gratuito, este, lo es, si no ya hablamos de un arrendamiento.

Es temporal, sea lo que sea, un tiempo, cuando ocurra algo, o como se determine, pero no por tiempo indefinido.

Puede ser verbal, no se exige que haya nada por escrito, pero, como siempre, aconsejamos contar con toda la documentación que justifique, y detalle las condiciones, la mejor manera de evitar problemas en el futuro.

Obligaciones del comodatario

Sabe que la cosa no es suya, no le pertenece y la debe devolver, y ha de hacerse cargo de los gastos ordinarios de uso y conservación, no así de los producidos por deterioro, a esos no está obligado.

Es responsable de que el bien se utilice para el uso que se concretó, y no para otro.

Debe devolverla tras finalizar el plazo o condición, en un estado adecuado a cómo se le entregó.

No responde por deterioro o pérdida en su uso habitual, pero en el caso particular de que la cosa se entregue tasada, su pérdida fortuita le obliga a pagar el precio tasado.

Esto es así a no ser que se acuerde lo contrario por ambas partes.

Obligaciones del comodante

El comodante sabe que no lo recupera hasta que el plazo, o la condición, se haya cumplido, a no ser que lo necesite con urgencia, que entonces lo puede solicitar.

Debe abonar los gastos extraordinarios de su uso.

Avisar si tiene vicios ocultos antes de la entrega, en caso contrario, es responsable de los posibles daños como consecuencia de ellos.

Conserva los derechos sobre la cosa sin prescripción, es decir, no se contempla que, llegado el momento, la propiedad del bien pase al comodatario, recordemos que es un contrato unilateral.

Es un acuerdo legal, cede sin compensación alguna, solo con la condición de que le sea devuelto.

No necesita ser el propietario de ese bien, pero debe contar con un derecho que le permita ceder ese uso, como puede ser tener su usufructo o ser su arrendatario, siempre con permiso del verdadero propietario.

Incumplimiento de un contrato de comodato

El art. 1744 Código Civil establece las causas de incumplimiento de este contrato.

Una es el uso diferente al acordado, por lo que no cumple con lo que se decide por ambos a la entrega de la cosa.

Otra es que el comodatario se demore en la entrega, y no la devuelva cuando debe.

En caso de incumplimiento, se procede a la finalización obligada del comodato, ya sea por un mal comportamiento, si se destina a otro uso diferente, o si pasa el tiempo y no se recupera.

Son casos en los que la ley permite que se dé por terminada esta relación contractual sin haberse completado.

Contrato de comodato sin fecha de finalización

Puede darse el caso, se entrega algo y no se dice cuándo se debe devolver, eso no significa que sea permanente, se trata de un préstamo que ha de regresar a su dueño.

Si no se especifica duración, finaliza cuando termine su uso, o cuando el comodante, el propietario, lo requiera.

¿Hay diferencia entre precario y comodato?

Sí, mínimas, pero se deben reconocer para distinguirlos, se limitan al uso, plazo y devolución.

El uso

En precario, el uso no se concreta, solamente se deja el bien sin especificar, en comodato, es uno concreto y se debe cumplir.

La duración

En precario no está fijada, es una cesión de algo sin establecerla en un principio, en el comodato se conoce.

Al inicio las partes deciden una duración determinada, por lo menos, determinable, como que ocurra un hecho que lo dé por finalizado.

¿Obligaciones fiscales de un inmueble en comodato

Un comodato es una especie de mezcla entre una donación, que se entrega algo de manera gratuita, y un arrendamiento, que se entrega en un plazo y con la obligación de su devolución.

Nos vamos a centrar en uno de los contratos de comodato más habituales, el inmobiliario, dejar una vivienda a una familiar o un amigo, para que la utilice sin pagar renta alguna.

Nadie se pregunta si debe abonar impuestos por el hecho de prestar una cámara de fotos, por ejemplo, pero aparece la duda cuando se trata de un bien inmueble que, ya de por sí, implica el pago de unos impuestos.

Vivienda en comodato, ¿debo incluirla en la declaración de la renta?

El comodante, como dueño de la vivienda, no recibe beneficios, por lo que no necesita declararlo, pero sí es obligatorio que declare esa situación.

Debe probar que cede la vivienda de manera gratuita, con la documentación apoye su afirmación, cuanta más, y más detallada, mejor, y, una vez que lo hace, incluirlo en la declaración de la renta.

El comodato no tributa como rendimientos del capital inmobiliario, sino a través del apartado de “imputación de rentas inmobiliarias”.

No obstante, y aunque te hemos dado las pautas generales para actuar ante un contrato de comodato, cuando se trata de un bien de valor, como puede ser un inmueble, contar con asesoramiento legal antes de realizarlo es el mejor camino para no recurrir a un incumplimiento.

Haz tu consulta, nuestro equipo de profesionales puede darte la mejor solución.

 

Autor

Manuel Hernández García

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¿Quién paga la pintura finalizado el alquiler?

Finalizar un contrato de alquiler requiere atar un montón de cabos que quedan sueltos cuando el inquilino abandona el inmueble.

Hacerlo, muchas veces, entra en conflicto entre lo que opina el arrendador y lo que piensa el arrendatario en el reparto de los costes por los desperfectos, en caso de que los hubiera.

En particular, los gastos de pintura, que suelen ser motivo de disputa para decidir quién debe hacerse cargo una vez que la vivienda, o local, queda libre.

No solo de la pintura, una vez que concluye el alquiler, empieza la revisión de desperfectos y debes tener claro si eres tú quien se ha de encargar de ellos.

¿Quién se hace cargo de los desperfectos al finalizar un alquiler?

Según el art. 1.562 del Código Civil, si el arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado, a no ser que se indique lo contrario, debe entregarlo de esa misma manera.

Hay que diferenciar el tipo de desperfecto, o mejor aún, el motivo del desperfecto, si es por el uso habitual y el paso del tiempo o, por el contrario, por un uso negligente, caso en el que el pago se puede compensar son la fianza.

Uno de ellos, y muy común, es el de los gastos de pintura, ya que es normal que cuando un inquilino abandona el inmueble, antes de la entrada de un segundo arrendatario, el piso se pinte, y así entregarlo en perfecto estado.

Entonces, la pregunta es quién hace frente a ese gasto necesario para un nuevo alquiler, y la respuesta depende de si se considera la pintura como gasto del paso del tiempo o por un uso inadecuado.

Desperfectos por el paso del tiempo

En un principio, no son reclamables por el arrendador, la ley da la razón al inquilino cuando son causados porque, sencillamente, pasa el tiempo y las cosas se deterioran.

En el caso de la pintura, es un motivo por el que deja de estar en perfecto estado, tan solo por el desgaste, o las condiciones ambientales, poco a poco, pierde calidad y se apagan los colores.

Por norma general, es el propietario quien se hace cargo de este gasto antes de iniciar un nuevo alquiler.

Te ponemos otro ejemplo, una lavadora tiene una vida útil de unos 11 años, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), si el aparato se estropea, por su edad, cuando se ha utilizado de manera correcta, es el propietario el encargado.

Y es así con todos los gastos de mayor envergadura, de mobiliario generalmente, que hay en una vivienda alquilada.

Eso sí, debe demostrarse que la rotura o el deterioro aparente no ha sido causa de un mal uso o de acciones negligentes por parte de quien ha vivido en ella ese tiempo.

Desperfectos por negligencia

El inquilino hace un uso incorrecto de ella, y causa su deterioro temprano.

El art. 1.563 del Código Civil dice que “el arrendatario debe responder por cualquier deterioro a no ser que demuestre que no ha sido su culpa, y entonces deberá responder subsanando lo estropeado”

En esos casos de uso indebido, es el inquilino quien debe hacerse cargo.

En el ejemplo anterior de la lavadora, si se rompe porque se ha utilizado mal, y se demuestra, ya es un pago al que tiene que hacer frente quien lo ha provocado.

Otros gastos que podemos incluir en este apartado son la suciedad inaceptable del inmueble entregado, la realización de modificaciones no aprobadas (el propietario puede exigir que todo vuelva a como estaba), la rotura de mobiliario, o la falta mantenimiento y dejadez, que hace que se estropeen las cosas.

En ellos, se recurre a la cantidad entregada como fianza.

¿Cómo funciona la fianza de un alquiler?

Una fianza es una garantía para el arrendador que recibe antes de alquilar su inmueble, se trata de un mes de renta, en caso de viviendas, y dos, en locales, aunque esto puede variar.

Su misión es dar una seguridad al propietario de que, con ella, puede hacerse cargo de los costes, en caso de que el inquilino no cumpla.

Esos casos son, por ejemplo, alguna deuda al finalizar, si no ha cumplido con la mensualidades, o hay algún otro pago que debería hacer, y no ha hecho.

Cuando se trata de desperfectos causados por el inquilino, puede utilizarse esta cantidad para subsanarlos, es decir, en vez de devolverla, el arrendador la utiliza para arreglar eso que no funcione, siempre que esté probado el uso negligente.

Cláusula contractual de pago de desperfectos

En la firma de cualquier tipo de contrato se pueden añadir tantas cláusulas adicionales como se quiera para personalizar el acuerdo, por diferentes motivos, siempre y cuando estén firmadas y aceptadas por las partes.

Ante ello, la ley no se opone si, como te decimos, ambos están de acuerdo, y las firmen sin coacción de ningún tipo de una de las partes sobre la otra.

Con esto como base, podemos dar por hecho que puede existir una que diga que, el inquilino, sea el deterioro que sea, y sin mirar el motivo, se hace cargo mientras dure el contrato.

Con ella, da igual que sea por un mal uso o por el tiempo, el inquilino debe pagar.

Es una cláusula legal solo en unos contratos, en otros está en contra de la ley, y es cuando debemos diferenciar el tiempo de duración del alquiler.

Alquileres sin fecha de finalización

Cuando se alquila un inmueble sin fecha de salida, por ejemplo, para una vivienda habitual, con la idea de permanecer durante muchos años.

Aquí, esta cláusula no es admitida por la ley, y, aunque aparezca y esté firmada por las partes, la ley no le da validez, no es aplicable y no se acepta que se incluya, podemos decir que se considera no escrita, aunque lo esté.

La ley no permite que el inquilino deba hacerse cargo de todo lo que le pase a un inmueble cuando no le pertenece.

La decisión de quién paga qué, en este tipo de alquileres, se apoya en la diferenciación entre desperfectos por el paso del tiempo o por mal uso probado.

Alquileres por temporada

El segundo supuesto que te queremos contar es el de arrendamiento por temporada, o por un tiempo determinado, aquí la ley piensa de una manera muy diferente.

En caso de que exista esa cláusula, prevalece ante cualquier discusión.

Por ejemplo, si se alquila una vivienda durante, pongamos, un verano, o unos meses, si existe una cláusula que establezca que, pase lo que pase, el inquilino paga, y se ha aceptado, la rotura de la lavadora del ejemplo anterior está a cargo del arrendatario, al igual que la pintura, si no se dice lo contrario.

No importa ni se tiene en cuenta que no haya sido su culpa, siempre que, en esta cláusula, se acepte, la ley la pone por delante a cualquier otro argumento.

Obligación del inquilino de devolver la vivienda en buen estado

Se da por hecho que, en el momento de la entrega de llaves, no hay ningún problema, o se debe detallar en el contrato, para dejar constancia de ello.

El inquilino entonces debe devolver el inmueble, tal y como se le entrega

En una exigencia que se indica en el art 1561 del Código Civil, y que “en caso de no indicarse lo contrario, se presupone, que se entrega sin daños ni desperfectos, por lo que así debe ser devuelto”

Es importante que ambos, previo a la entrega, sean minuciosos y comprueben cada detalle antes de aceptar.

El arrendador debe especificar en el contrato todo lo que incluye, ya sea mobiliario, enseres, o cualquier otro elemento con el que se cuente.

El inquilino debe comprobar que sea cierto, que todo funciona, y se aporte manera adecuada para su uso.

Una vez revisado, en caso de estar de acuerdo, es cuando deben firmar, algo que, luego, evita malentendidos y situaciones desagradables.

 

El mejor consejo es, como siempre, realizar un contrato lo más detallado posible, indicando las características de la vivienda, o local, en ese momento, y qué ocurre en caso de que algo no se entregue de la misma manera.

Una buena relación entre arrendador y arrendatario evita que, al finalizar el alquiler, aparezcan desacuerdos que llevan a muchos disgustos.

Cuéntanos su situación, te aconsejamos, ya seas propietario o arrendatario, es mejor que antes de firmar nada, sepas a qué te comprometes.

 

 

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Manuel Hernández García

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Un árbol vecino invade mi jardín, ¿quién lo poda?

Es habitual que las casas con jardín o un pequeño terreno alrededor, cuenten con árboles y arbustos, que, cuando empiezan a crecer, necesitan unos cuidados frecuentes para que no pasen a la finca vecina.

Cuando uno de los propietarios no se ocupa de ello, aparecen problemas como ramas y hojas que caen donde no deben, o raíces que avanzan y dañan las cercas de separación entre fincas.

Ya sea por no llegar a un entendimiento, o por no estar de acuerdo en hacerlo, si no se detiene en su momento, la caída de una sola rama, puede producir daños importantes, que se evitarían con una poda a tiempo.

Debes conocer qué dice la ley antes de actuar, para que tus actos no se vuelvan en tu contra.

Distancia entre árbol y valla del vecino, ¿que dice la ley?

Cuando se plantan árboles en una finca, hay que tener en cuenta su crecimiento, ya no solo en altura (las ramas se pueden extender más de los que pensamos) sino también en la extensión de las raíces.

Igual que no se permite plantar árboles demasiado cerca de las fachadas por el daño que puedan provocar en la cimentación, tampoco ha de hacerse muy cerca del límite de tu propiedad.

Para eso, el Código Civil, en su art. 591, da unas pautas.

Se prohíbe plantar árboles altos a una distancia inferior a 2 m, y si estamos hablando de arbustos, o de árboles bajos, a 50 cm.

En caso de que tu vecino incumpla esta ley, puedes pedirle que los quite antes de que su crecimiento natural llegue a provocar daños, o desperfectos, en tu propiedad.

Algo diferente, y más difícil de prever, es cuando, aun cumpliendo esa norma, son las raíces las que se meten en tu tierra, aquí, es el art. 592 del Código Civil que dice que puedes obligar a tu vecino a que las corte.

Aunque este artículo da pie a que actúes al ser una invasión, no es así, necesitas hacerlo bien y no empeorar las cosas.

Debes obligar, de manera legal, a que lo haga para no causar daños de los que te debas responsabilizar.

Daños de árboles que acaban en disputas vecinales

No es difícil que un árbol grande, en su crecimiento natural, se extienda y, alguna de sus ramas, cruce la propiedad vecina, que se incline y lo haga también, o que bloquee su vista panorámica.

Es un problema cuando, por ese árbol, tu jardín siempre está a la sombra y no consiguen crecer esas plantas que cuidas con tanto mimo, o afecta demasiado a las condiciones de confort.

En el momento en que su propietario no se ocupa de sus cuidados, y no realiza la poda necesaria para evitarlo, empiezan los problemas.

Problemas de ramas que caen tu jardín

Si no se cuida lo suficiente algo que, con el tiempo, crece, es fácil que aparezcan problemas.

Caída por un mal cuidado

Cuando cae una rama es culpa del propietario del árbol, si podía haberlo evitado y no lo hizo.

Es por este motivo muy importante que, en caso de que veas que la situación es peligrosa, avises a su vecino para que ponga remedio, no hacerlo le hace responsable de lo que pueda ocurrir, y cometer un delito de imprudencia por no actuar cuando pudo

Caída por una tormenta

Este caso es diferente, los fenómenos atmosféricos son difíciles de prever, y, más todavía, los efectos que dejan a su paso.

Aquí, diferenciamos entre lo que se puede evitar, y lo que no.

Cuando una rama está visiblemente en mal estado, y se ve que puede caer en cualquier momento, debes avisarle inmediatamente, en caso de tormenta, si cae, sí es culpable de los daños que cause.

Cuando un árbol está perfectamente cuidado, y no hay signos de que nada pueda pasar, si una rama termina en tu jardín, tu vecino no es culpable, no es algo que nadie pudiera prever ni, por tanto, evitar.

Caída de hojas y bayas que ensucien tu terreno

Es un caso que lleva a bastantes disputas, pero que se considera una circunstancia natural, y la limpieza es responsabilidad del dueño de la finca a la que caen.

No puedes culpar a un árbol de que, por su naturaleza, “deje caer hojas“ en tu jardín.

Quién poda ese árbol que pasa a otro jardín

En cualquier caso, su propietario, de hecho, hacerlo tú, sin consentimiento, suyo o de un juez, va contra la ley.

¿Qué hago si mi vecino no poda su árbol?

El primer paso que debes dar es iniciar una vía de comunicación, el mejor camino para evitar cualquier enfrentamiento.

Dale la oportunidad de que lo haga, hazle ver, de manera cordial, que no hacerlo puede ser peligroso, si, entonces, no lo hace, da el segundo paso, y solicita que sea un juez quien le obligue.

Ante una disputa que acaba en los tribunales es vital que justifiques que has avisado del peligro, y no se te ha hecho caso, lo mejor, un burofax que lo acredite.

Incluso ayuda la presentación de un informe pericial que apoye tu solicitud.

A partir de ahí, es el juez quien estudia el caso y determina si esa rama que cruza a tu propiedad es un perjuicio ahora, o puede llegar a serlo, y ha de evitarse.

Las ramas están en mi propiedad, las corto yo

No, no lo hagas sin permiso o vas a tener un problema.

Aunque parezca lo más normal, las ramas o las hojas de un árbol, o arbusto, que invaden tu propiedad, no eres tú quien debe cortarlas.

Es el propietario del árbol, tu vecino, el único que puede hacerlo, ya sea por voluntad propia, o por sentencia judicial, pero a no ser que tengas un consentimiento expreso, nunca puedes actuar por tu cuenta.

Las raíces entran en mi terreno

Si las raíces, en su avance, dañan la cerca de separación entre fincas, y acceden a tu terreno, se considera una invasión de propiedad, y estás en tu derecho de exigir que las corte.

El juez no puede poner impedimentos a que se haga, están en tu terreno, pero sí a que lo hagas tú.

Con una orden judicial, tu vecino, es quien debe poner remedio.

En todo caso, la poda se hace hasta la línea divisoria, sin destruir ni talar el árbol por completo.

¿Qué pasa si lo hago yo?

Para evitar el farragoso camino de iniciar una demanda, parece lo más sencillo cortar esas ramas, o raíces, que están en tu terreno, pero no es así.

Todo lo contrario, no evitas ir a los tribunales porque es tu vecino quien te llevará a ti, bajo una demanda para exigir daños y perjuicios.

Demanda administrativa

Puede poner una denuncia en tu contra por realización de tala de árboles sin tener la licencia para hacerlo.

Demanda civil

Cuando lo haces sin permiso, o sin estar capacitado, tu vecino te puede demandar por los daños que hayas causado, en el árbol o en su finca, y por los perjuicios derivados de sus acciones.

Una poda sin conocimiento, es muy perjudicial para el árbol, afecta a su crecimiento y hasta provoca su muerte.

Demanda penal

El caso más grave, puede ponerte una demanda penal por un delito de realización arbitraria del propio derecho, que se define en el art. 455.1 del Código Penal, como la “realización de un derecho propio al margen de las vías legales”, esto es, actuar por tu cuenta, sin permiso para hacerlo.

No es para dejarlo pasar, puedes tener una pena de 6-12 meses de multa.

Los problemas de convivencia en una comunidad de vecinos, o entre fincas colindantes, son inevitables, porque no siempre coinciden las necesidades de unos y otros y llegar a enfrentamientos es muy sencillo.

Los tribunales deben ser la última opción, a la que es mejor acudir después de haber intentado métodos más comunicativos.

No siempre es posible, es la realidad, pero lo importante es no actuar “en caliente” por muy molesto que sea ver las ramas de ese árbol en tu jardín cada día.

Actuar sin permiso tiene consecuencias, consúltanos, antes de nada, no lo dudes, te ayudamos y asesoramos en caso de que sea un juez quien tenga la última palabra.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

Letrado del Ilustre Colegio de Madrid 72.539

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¿Puedes recuperar tu vivienda alquilada por necesidad?

Cuando tienes una vivienda en alquiler, debes mantener en vigor un contrato de arrendamiento que, en la actualidad, se establece en 5 años.

Pasado ese tiempo, hay dos caminos: renovar o finalizar la relación

El problema aparece cuando, antes de que se cumplan esos 5 años, el propietario necesita la vivienda, y quiere que el inquilino la desaloje.

Recuperar tu vivienda por necesidad, sí, pero hay condiciones

Siempre que exista esa necesidad real, la ley lo permite, y ese es, a menudo, el problema con el que llegan clientes a contactar con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario, no tener claro cuándo pueden recuperar su vivienda en caso de que la necesiten.

¿Cuándo, como propietario, puedes recuperar la vivienda por necesidad?

La vivienda es tuya, y parece que lo más normal es que la recuperes en el momento en el que la solicitas, pero no es así, recuerda que has firmado un contrato, y estás “atado” a cumplir unos requisitos durante un tiempo.

No puedes dejar a una persona sin vivienda, siempre que cumpla con su parte del contrato, y sin un motivo que esté aceptado por ley.

En definitiva, ha de haber una razón, importante, para acelerar el fin de un alquiler, que te permita recuperar tu vivienda.

Duración de contratos de alquiler

Hasta la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en 2019, los contratos de alquiler eran de una duración, mínima, de 3 años, pasado ese tiempo, ambas partes acordaban una prórroga o una finalización

A partir de entonces, ese periodo pasa a 5 años, durante los cuales, y en casos concretos, puedes recuperar la vivienda sin esperar a la terminación del contrato.

Casos que permiten recuperar tu vivienda por necesidad

Puedes recuperarla si la necesitas, tú o un familiar.

Sea el caso que sea, debes iniciar el proceso de la manera que pide la ley, además de comunicar el motivo por lo que lo haces.

La ley no te exige que demuestres al inquilino que lo que dices, es cierto, no es necesario que aportes nada que te avale, basta con informarle del motivo, eso sí, ten en cuenta de que, si luego, resulta que no es así, la ley si te sanciona.

Motivos para recuperar una vivienda alquilada

En caso de necesitarla tú, no hay problema, es posible que, por diferentes situaciones, separación o pérdida de empleo, por ejemplo, debas recuperar esa vivienda que tenías alquilada, para empezar a vivir tú.

Estás en tu derecho, es tuya, te hace falta y la recuperas, la ley no pone pegas.

Otra cosa es que la necesite un familiar, que, también es posible, solo que no para cualquiera.

Exclusivamente se puede actuar así en caso de ser un familiar de primer grado de consanguinidad, hijos o padres, también por adopción o para tu pareja, en el momento de que exista una sentencia de divorcio o separación, que obligue a proporcionar una vivienda a la otra parte.

En todo caso, la ley también obliga a que, para recuperar una vivienda debe haber pasado un año desde el inicio del contrato, durante este tiempo, no es posible que lo hagas, por mucha necesidad que tengas.

¿Cómo echar a un inquilino si necesito el piso?

En ningún caso puedes exigirle que deje la vivienda si no ha terminado el contrato, y no le interesa hacerlo, debes esperar a que se cumplan los 5 años y no renovar.

Siempre está la opción de, como recomendamos, iniciar una comunicación.

Puede ser que, por algún acuerdo o si, sencillamente, no le importa, le interese dejar el piso, entonces no hay problema, pero nunca exigirle que acepte tus condiciones.

En todo caso, como indica el art 9.3 de la LAU, ha de haber pasado un año desde la firma del contrato.

La forma de actuar es mediante un preaviso, para que, el inquilino, tenga en cuenta tu situación y acepte que debe marchar.

Preaviso de comunicación de desalojo

Un preaviso es eso, un aviso con un tiempo de antelación para comunicar que necesitas la vivienda.

Este paso es vital, y no debes tomarlo a la ligera y hacerlo de cualquier manera, evita una comunicación verbal, sin testigos u otro medio que no se pueda aportar como prueba.

En caso de que la cosa, al final, se tuerza y haya que tomar medidas, justificar que cumpliste con tu obligación y avisaste, en tiempo y modo, cuenta a tu favor.

Nuestro consejo es que el método para comunicarte con tu inquilino sea el burofax, dejas constancia no solo de que lo has hecho, sino de qué es lo que has enviado, y de que la otra persona lo ha recibido.

Como regla general, un preaviso debe contener:

  • La nueva fecha de fin del alquiler.
  • El motivo detallado por el cual debe desalojar
  • Las consecuencias, si no se cumple, si el inquilino no abandona la vivienda en esa fecha, puedes iniciar trámites legales para que lo haga.

Plazos para su desalojo (y tu ocupación)

Como te hemos comentado, tienes la obligación de dejar un tiempo para que rehaga tu situación, ese tiempo es de 2 meses antes de recuperar tu vivienda.

Pero no solo eso, también tú tienes un límite para esa ocupación que has asegurado que necesitas.

Ya seas tú o tu familiar de primer grado, tenéis 3 meses para realojaros en la vivienda que ha quedado libre.

Consecuencias de no ocupar la vivienda una vez recuperada

Cuando solicitas recuperar tu vivienda sin que se haya cumplido el contrato, ha de haber una necesidad, y ser cierta.

Tienes un plazo para su ocupación, y es de 3 meses, durante los cuales la vivienda debe ser alojada de manera obligatoria.

En caso de no hacerlo, el inquilino puede exigir regresar a la vivienda en las mismas condiciones en la que estaba cuando le obligaste a abandonar.

Puede requerir, además, una cantidad a modo de indemnización por los daños y perjuicios que le haya supuesto ese desalojo sin razón.

Desalojo de un inquilino sin razón

Debes tener un motivo importante para hacerlo, y necesitar la vivienda lo es, pero ha de ser verdad.

De hecho, tras la reforma de la LAU de 2019, se exige contar con esta posibilidad.

Los contratos de arrendamiento añaden una cláusula expresa que tiene en cuenta una situación así, y cómo actuar.

Es obligatorio que se acepte que, en caso de necesidad real, el inquilino abandona la vivienda en un plazo acordado.

Cuando no existe esa condición, el desalojo no puede hacerse, haya o no necesidad, hasta que se cumpla el contrato.

Se trata de evitar que, en un momento dado, los propietarios quieran recuperar el piso por un motivo, generalmente económico, como alquilarlo por una cantidad mayor, o que decidan venderlo, y necesiten tener el inmueble vacío.

¿Qué hacer cuando los inquilinos no se quieren ir?

Cuando, después de enviar un preaviso, el inquilino no deja la vivienda libre, puedes continuar con una demanda de desalojo.

Recopila todos los documentos que te apoyen, que confirmen que has seguido el procedimiento, que has comunicado tu necesidad, y que es cierta.

Es importante que demuestres que le enviaste la notificación, por eso, ten cuidado en la forma en que lo haces, mejor emplea métodos que lo confirmen.

Es un proceso para el que contar con un abogado es indispensable, si llegas al punto en que debe decidir un juez, la ayuda legal te facilita alcanzar el resultado que buscas.

Hay un caso a considerar, que el inquilino tenga una justificación para no irse, aquí, puedes ofrecer unos meses más, siempre que para ti no sea un inconveniente.

Ampliar el plazo de desalojo si te justifica su comportamiento con algún impedimento, no es mala idea antes de llegar a los juzgados, demuestras que, por tu parte, hay buena voluntad, y eso te favorece en la sentencia.

Si no existe, y lo que pasa es que no se quiere ir, no tienes otra salida que recopilar toda evidencia, y comenzar un juicio por desalojo que te devuelva la vivienda.

Siempre aconsejamos que entre las partes de cualquier relación contractual haya comunicación y buena fe.

Los casos contrarios y que terminan en los juzgados son lentos, costosos y no acaban bien para una de las partes.

Para no llegar a esos extremos, lo mejor es partir de contratos de alquiler redactados por profesionales, que tengan en cuenta cláusulas y situaciones futuras para que, en su momento, sean sencillas de solucionar.

No lo dudes, antes de alquilar tu vivienda consúltanos tus dudas, es lo mejor para que surja lo que surja, todo acabe bien.

 

Autor

Manuel Hernández García

Director y Socio Bufete Vilches Abogados

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Alquilar por habitaciones, una manera de burlar la Nueva Ley de la Vivienda

En la Nueva Ley de la Vivienda nos encontramos con unos resquicios en el punto más polémico:

los alquileres de habitaciones.

Una ley que presenta una serie de cambios en las figuras que intervienen, propietario, inquilinos y agencias inmobiliarias, además, cuenta con una vía de escape para evitar aplicar la ley en lo referente a alquileres en zonas tensionadas.

La opción de alquilar la vivienda por habitaciones en vez de hacerlo como una vivienda completa.

Como toda ley, hay que conocerla, para evitar cometer ningún fraude, si eres propietario, y para alejarte de quien te quiera engañar, si eres inquilino
Nuestro equipo de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario te aclara en este artículo cómo se intenta burlar la nueva Ley de la Vivienda de la ley, y lo que implica.

 

Alquileres en la nueva Ley de la Vivienda

La Ley de la Vivienda pretende facilitar el alquiler, particularmente, en zonas saturadas de las ciudades (zonas tensionadas) a personas, o familias, vulnerables o con pocos recursos, como los jóvenes.

Una de las medidas para conseguirlo es el tope en el límite de los alquileres, que evita que los propietarios decidan unas mensualidades abusivas, e inalcanzables, para muchos.

Todo esto, beneficia a unos y perjudica a otros, de ahí la enorme polvareda que se levantó en el momento de su entrada en vigor.

De hecho, la oferta de pisos compartidos aumenta, en este año, en un 20%, igual que disminuye en un 15% el alquiler de viviendas (Fotocasa), especialmente en las zonas tensionadas de las grandes ciudades.

Zonas tensionadas de alquiler

El punto determinante de la regulación de los alquileres tiene muy en cuenta la zona en la que está de la ciudad, sobre todo en lo referente a las grandes capitales, que, por lo general, están más solicitadas.

Por ese motivo, el Gobierno delimita estas zonas de la ciudad para mantener una posibilidad de ser alquilados por una mayor parte de la población
Barrios y núcleos urbanos que tienen una renta más elevada que el resto, lo que dificulta el acceso a muchas personas.

Estas limitaciones las establece cada Comunidad Autónoma después de tener en cuenta el precio del mercado inmobiliario.

En ellas, se determina un límite en los alquileres que, por ley, se deben cumplir.

Límite de alquileres en zonas tensionadas

La idea de que los alquileres sean más accesibles y evitar que los propietarios puedan decidir las mensualidades, y que alcancen cantidades exageradas e inalcanzables, es un punto delicado.

Se considera que es una medida en contra de los propietarios y provoca que decidan vender su inmueble, y abandonar la idea de alquilar.

Esto es una consecuencia contraria a la que se quiere conseguir.

Disminuye mucho más las posibilidades de alquileres en las ciudades más saturadas, al retirarse inmuebles del mercado que antes se alquilaban con normalidad.

Aunque no siempre es así, los propietarios tienen otra manera de “burlar” la ley, y es a través del alquiler de su vivienda por habitaciones

 

¿Qué ley rige el alquiler por habitaciones?

La nueva ley no regula los alquileres por habitación al no ser considerados vivienda habitual, así, se rigen por el Código Civil (art. 1554 y siguientes)

Otra diferencia, un alquiler por habitación es por un tiempo determinado, que se regula en el contrato, sin derecho a la prórroga que te corresponde si optas por una vivienda completa.

Además, en caso de que el propietario venda la vivienda, el contrato de alquiler de habitación se puede extinguir, sin derecho de compra preferente, como se tiene en el de una vivienda completa.

¿Cambia el alquiler de habitaciones con la nueva Ley?

La nueva Ley de la Vivienda se dirige a las viviendas que se consideran domicilio habitual, cosa que no se supone de un alquiler de una habitación, que se presume temporal, por una estancia determinada.

Por ese motivo, la ley no afecta a este tipo de alquileres.

El alquiler de habitaciones es una modalidad muy frecuente sobre todo en jóvenes, que deciden este sistema por sus escasos recursos.

Es para ellos, en parte, para quienes se crea esta ley, pero que, por el momento, no parece que sea muy eficaz.

Menos opciones de alquiler implica que deben continuar con su habitación en un piso compartido.

¿Puede afectar la ley a un alquiler por habitaciones?

Para que esto ocurra, en el contrato de alquiler se debe especificar, claramente, que se trata de un alquiler para un domicilio habitual, es ese caso, las condiciones y normas de la ley, entran en vigor.

En cualquier otro, no, al ser casos de estancias temporales, vacaciones, estudios, trabajo…

¿Cómo afecta la Ley en la subida de alquiler de la vivienda?

Cabe recordar que esta ley impone un límite de alquileres, siendo considerada la vivienda como completa, no en el caso de habitaciones.

Estos límites los determina cada Comunidad Autónoma en su territorio, no es algo que se decida al azar.

Una vez que se tienen delimitadas las zonas tensionadas, cada gobierno local establece estos límites según los precios actuales de mercado, esto es, los máximos y mínimos que, en ese momento, se pidan por los alquileres.

Una forma de establecer un límite que no se puede sobrepasar.

No es una manera de disminuir por precios de los alquileres, sino de congelarlos, de evitar que se desorbiten.

Al marcar el mínimo y el máximo del mercado actual, se pone un tope tanto por arriba como por abajo.

No se puede pedir un alquiler mayor al máximo actual, pero tampoco uno inferior al actual.

En definitiva, no te deben pedir una cantidad exagerada, pero tampoco te vas a encontrar un alquiler más barato de lo habitual en esa zona.

¿Cómo afecta en el caso de las habitaciones?

Para los propietarios, no poder decidir el precio que quieren poner al alquiler de su vivienda es un inconveniente.

Consideran la opción de pasar a la venta la vivienda o, en otro caso, ponerla en una modalidad distinta y apostar por alquilar por habitaciones independientes.

Esa es la manera que hace que sorteen las directrices de la nueva Ley, y es ahí donde se comete un fraude de ley.

Condiciones y ventajas de un alquiler de habitación

Un contrato de una habitación de una vivienda tiene una duración determinada, que coincide con el tiempo que el inquilino va a estar en ella, y debe quedar especificado.

En este caso, y como diferencia al alquiler de una vivienda completa, si el propietario vende el inmueble, el contrato se extingue.

No continúa con el nuevo propietario, a no ser que haya un acuerdo entre ambos, que no es muy frecuente.

Además, el inquilino de una habitación no tiene el derecho de compra preferente del que sí goza quien tiene un alquiler completo, a quien se debe ofrecer la adquisición en primer lugar.

¿Cómo hago un contrato por habitación en mi vivienda?

El contenido de estos alquileres no está especificado en ninguna ley con exactitud.

Desde nuestro bufete, hemos redactado este modelo para ti, que te puedes descargar  y utilizar.

Se trata de un contrato de una parte de la vivienda, y según en las condiciones en las que se haga, debe precisar unas u otras características.

En cualquier caso, te aconsejamos, ya seas inquilino o arrendador, que firmes un documento con todas las especificaciones posibles.

Tipo de habitación, gastos compartidos, usos que incluye y que excluye, …, cualquier dato que esté establecido, y que evite que un desacuerdo, estropee la convivencia.

Beneficios fiscales de alquilar una habitación

Como en cualquier contrato de alquiler, hay una serie de beneficios fiscales, eso sí, solo en caso de que seas el arrendador, el arrendatario o inquilino, al no ser considerada como vivienda habitual, no puede desgravarse este gasto.

Beneficios para el arrendador

Como arrendador, debes declarar el beneficio que consigues por alquilar cada habitacion de tu vivienda, con casos a los que te puedes acoger que te permiten desgravar un 50-100%

En caso de alquilar a jóvenes de entre 18-30 años con escasos ingresos, un 100%

En el resto de edades, según las condiciones del contrato este beneficio está entre el 50-60%

En caso de que la vivienda sea tu domicilio habitual, si estás pagando una hipoteca debes consultar sus condiciones para poder desgravar una parte.

Esta nueva Ley de la Vivienda que entró en vigor tan solo hace unos meses, llega con una serie de cambios que afectan a todas las partes que intervienen, sea el caso que sea.

En cuanto a los alquileres por habitaciones, se realizan acciones que burlan lo que pretende la ley en su creación, facilitar el acceso a jóvenes o familias en situación de vulnerabilidad.

En cualquier caso, es necesario conocer muy bien qué es lo que dice la Ley para no incumplirla, ya sea intencionadamente o no, es lo que te evita verte involucrado en acciones de manera indirecta que pueden tener consecuencias.

Antes de firmar cualquier contrato, la mejor idea es consultar con un abogado que te informe de todas las condiciones que debes cumplir tú, y las que deben cumplir los demás.

Nuestro equipo puede resolver tus consultas, ponte en contacto con nosotros y estudiaremos tu caso.

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Ley de la Vivienda …, ¿y los propietarios?

La Ley de la Vivienda recientemente ha entrado en vigor y ya cuenta con partidarios y detractores por igual.

Lo que es seguro es que afecta a todas las partes implicadas, ya sea en la compra, venta o alquiler de inmuebles, que en mayor o menor medida ven como deben cambiar la forma de actuar en esas situaciones.

En el caso de los propietarios de viviendas o locales que tienen intención de vender o alquilar, la cosa está complicada, y provoca demasiada confusión como para no tenerlo en cuenta.

Notamos una necesidad de aclarar la situación de los propietarios por las consultas sobre este tema que no dejan de llegar a nuestro bufete.

En este artículo puedes leer, cómo te afecta la nueva ley cuando eres propietario.

¿Cómo afecta la Ley de la Vivienda, a los propietarios?

Esta es una ley que nace con la idea de que los sectores más desfavorecidos, y con rentas más bajas, tengan la oportunidad de acceder a una vivienda, hacer que sea más sencillo para jóvenes y familias.

Desde el Gobierno hay un interés general en incentivar el alquiler entre la población, y para eso son necesarios alquileres que se adecúen a las rentas de los ciudadanos.

A día de hoy, las zonas céntricas de las grandes ciudades tienen unos alquileres desproporcionados para estas personas, y no les queda otro remedio que alejarse para poder encontrar una vivienda.

Sobre el papel no nos queda más que felicitar esta iniciativa, el problema es que una vez que aparece, los sectores afectados encuentran demasiadas trabas, deben cumplir una ley que siente que les perjudica, e intentan evadir esa obligación.

Uno de estos sectores es el de los propietarios de las viviendas, a quienes esta ley afecta en gran medida, ya sea en para determinar los alquileres, o en el momento desalojar a inquilinos que no afrontan las rentas como deberían por contrato.

Desde este momento, según si tu inmueble está situado en una zona determinada, o si el inquilino tiene posibilidades de encontrar otra vivienda o no, la forma de afrontar el alquiler da un giro tan importante, que no queremos dejar pasar.

Uno de los puntos cruciales es la localización de tu inmueble, el estar o no en una zona tensionada de tu ciudad es algo que determina cómo debes actuar.

¿Cómo afectan las zonas tensionadas a los alquileres?

Lo hacen de una manera muy importante, tener algún inmueble de tu propiedad, en una de ellas te obliga a facilitar el acceso a su alquiler a sectores con menos posibilidades de hacerlo en estos momentos.

Vamos a ver, por qué este tema es tan relevante en la nueva Ley.

Zonas tensionadas en la nueva Ley de la Vivienda

Saber si te afecta o no pasa por tener claro que son.

Se trata de barrios, núcleos urbanos o cualquier otra parte de una ciudad que, como media, tiene una renta más elevada que el resto, lo que imposibilita que muchas personas puedan alquilar en ellas.

Ser, o no, una zona tensionada es una decisión que toma cada Comunidad Autónoma, después de estudiar su territorio y las condiciones del mercado inmobiliario, en su caso.

Son, generalmente, los centros de las ciudades, pero no es obligatorio, se trata de que cumplan una serie de condiciones, con independencia de su localización.

Condiciones de una zona tensionada en tu ciudad

Cada Comunidad Autónoma, te decimos, es el órgano decisor que califica las zonas de la ciudad, además de delimitar su superficie.

No hay un patrón determinado a cumplir, lo que sí hay es una serie de condiciones en las que apoyan su decisión.

Son dos puntos importantes, pero basta con el cumplimiento de uno, para que esa zona sea calificada como tal.

Puntos clave de una zona tensionada

Uno de los requisitos que debe cumplir un inmueble se basa en su precio, ya sea de venta o alquiler.

Si, ese valor, ha aumentado más de 5 puntos sobre el Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como referencia los 5 años anteriores, ese inmueble está en una zona tensionada

Entonces, todo un conjunto de viviendas y locales con esa característica delimitan la zona tensionada.

El segundo punto a considerar es la renta familiar.

Un inmueble forma una zona tensionada, cuando su coste supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar.

Esto es que, un hogar no debe necesitar pagar más de un 30% de lo que gana en la suma de alquiler, o hipoteca, y suministros de esa vivienda.

Una vez concretada la zona tensionado, es importante el número de propiedades que tienes en ellas, es decir si eres o no gran tenedor

Alquileres en zonas tensionadas

Cuando eres considerado un gran tenedor, las viviendas de su propiedad en estas zonas deben estar alquiladas por obligación.

Cuando no estás en ese punto, cuando no llegas a ser considerado como tal, eres un pequeño tenedor, y la obligación a alquilar es la misma, con la diferencia de que el Estado te favorece con unos beneficios fiscales importantes.

Estés considerado en uno u otro grupo, te afecta la relación con las agencias inmobiliarias, sector que se ve muy desprestigiado y está descontento, cualquier intermediación con ellas, sufre modificaciones que debes conocer.

¿Qué significa ser un “gran tenedor”?

Esta definición tienen en cuenta a quien tiene varias viviendas en propiedad, en concreto 5 o más, todas ellas en una zona tensionada.

A partir de entonces, tu consideración como propietario cambia, y, según la ley, estás obligado a cumplir una serie de requisitos, novedosos a partir de ahora.

No es para menos, poder subir el alquiler anual está determinado por la ley, no puedes hacerlo a tu conveniencia cuando eres un gran tenedor

¿Cómo te afecta en la subida anual del alquiler?

Cada año, las rentas de los alquileres se revisan y se incrementan, este es otro de los puntos candentes de la ley

Hasta ahora, esta revisión se apoyaba en la subida del IPC, aplicando ese porcentaje a las mensualidades, se adaptaban los alquileres al coste de la vida.

La Ley lo cambia de manera radical.

La inflación actual hace que esos precios, aplicados de ese modo, se desboquen, por lo que pone un límite en ese incremento de subida de alquileres

Tope en la subida anual del alquiler

Esta inflación en ascenso tiene consecuencias graves en los bolsillos, tanto que la mayor parte de los ingresos se van tan solo en el alquiler o en el pago de la hipoteca, los ciudadanos no pueden mantener ese ritmo que lleva a, prácticamente, trabajar para la vivienda.

Esto es lo que se tiene en cuenta en esta ley y se quiere evitar.

La forma de conseguirlo es con un límite en la subida de los alquileres, un incremento que no se referencia ya al IPC, sino a un índice determinado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), y que estará preparado, se prevé, en 2025.

Hasta que llega ese día, se presentan unos valores provisionales a los que tienes obligación de adaptar tus alquileres.

Durante los meses restantes de 2023, debes aplicar un 2% de subida.

Durante el año 2024, el índice de subida es un 3%.

Para todo esto, y ante posibles perjuicios que te puedan ocasionar, cuentas con unos beneficios fiscales al alquilar tu propiedad.

Beneficios fiscales destinados a propietarios

El objetivo es conseguir más viviendas en alquiler, para proporcionar un hogar a personas sin recursos, pero, en ese camino, otros se ven desfavorecidos, los propietarios.

Para evitarlo, unas ayudas en el pago de impuestos te benefician, unos jugosos descuentos solo por mantener tus inmuebles en alquiler.

Ventajas fiscales por alquilar tus inmuebles

Si el año anterior ya hiciste una rebaja del alquiler, ahora puedes beneficiarte de un beneficio fiscal de un 90%.

Si alquilas por primera vez una propiedad y lo haces a personas de entre 18-35 años, hasta el 70%.

Si en los 2 años anteriores has hecho una reforma de rehabilitación y mejora de la vivienda, hasta un 60%.

En todo caso, en una zona tensionada, el alquiler consigue un beneficio fiscal del 50%.

Desalojos de viviendas por impago, la batalla principal

En este tema, la Ley de la Vivienda, enfrenta a unos y a otros, igual por desconocimiento, o por no estar de acuerdo, el caso es que llena los medios desde hace semanas.

Antes de plantearte la posibilidad de desalojar a los inquilinos que ahora tienes en casa, hay un proceso al que la ley te obliga.

Certificar que las personas alojadas no están en situación de vulnerabilidad, si es el caso, no puedes hacerlo, deben estar un plazo de tiempo hasta que la Administración les encuentre otro hogar.

Para conocer esta situación puedes acudir a Servicios Sociales, donde te pueden realizar un informe.

Además, intentar un acuerdo, un diálogo, una conciliación, demostrar que has propiciado un acercamiento, con la otra parte, que posibilite un trato que os beneficie a los dos, y que no termine con el desahucio de esas personas.

Esta ley que intenta favorecer a unos, los inquilinos, parece que perjudica a otros, los propietarios, una creencia que aumenta y mucho por una falta de asesoramiento legal.

Antes de tomar decisiones drásticas que, seguro, tienen consecuencias que no esperas, acude a un abogado especialista en Derecho inmobiliario, que evite que te veas perjudicado por dar un mal paso.

En todo caso, nos tienes a tu lado, consúltanos sobre este u otro tema legal ante cualquier duda.

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Ley de la Vivienda,… ¿y las inmobiliarias?

La Ley de la Vivienda, que recientemente entra en vigor, ha levantado mucho revuelo en distintos sectores, a los que, en mayor o menor medida, afecta.

No paramos de escuchar noticias en los medios sobre los problemas que acarrean en los propietarios de viviendas okupadas conseguir su desalojo.

Las condiciones que deben cumplir los residentes para poder permanecer, o no, en la vivienda en la que viven sin pagar nada al propietario, y qué puede hacer para evitarlo.

Es un problema importante, pero no el único.

Otros campos, como el sector inmobiliario, se ven afectados también por esta nueva ley.

Son muchos los frentes abiertos, en este artículo hablamos de cómo te afecta la Ley de la Vivienda cuando eres una Agencia Inmobiliaria.

Las inmobiliarias ante la Nueva Ley de la Vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, busca mejorar la actual regulación de los contratos de alquiler, con diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Las subidas de los alquileres y los honorarios de las agencias inmobiliarias son dos puntos muy importantes y que afectan tanto a inquilinos como compradores y vendedores.

Esta nueva ley está muy centrada en conseguir un alquiler de una vivienda digna para todas las personas, poniendo el foco en sectores más desfavorecidos, como los jóvenes y las familias con menos recursos.

Se trata, pues, de incentivar esta posibilidad con ayudas para conseguirlo, regulación de desahucios, limitación de alquileres en zonas tensionadas, y obligaciones de los propietarios considerados grandes tenedores.

Para conocer cómo te afecta, vamos a ver en qué consiste cada uno de estos términos.

¿Qué son zonas tensionadas en la nueva Ley?

Es el art. 18 de la Ley el que regula este aspecto importante a la hora de los alquileres.

Con él, las Administraciones competentes son las encargadas de determinar estas zonas, esto es que, cada Comunidad Autónoma, puede ampliar o reducir las actuales tras un estudio de la situación del mercado inmobiliario en cada una.

Condiciones que determinan una zona tensionada

Aunque cada Comunidad es libre de determinar, en su territorio, lo adecuado de que una y otra zona requiera especial interés, hay dos puntos importantes en los que se basan para hacerlo, independientemente de la Administración.

Los inmuebles se consideran en una zona tensionada, cuando su precio ha aumentado más de 5 puntos el valor del IPC, valorando los últimos 5 años.

Cuando el precio de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios de la zona.

Para ponerte un ejemplo, si consideramos que la renta mínima de una zona de la ciudad está en, supongamos, 4.000€ por hogar, alquileres que superen el 30% de esa cantidad (1.200€/mes) califican esa zona como tensionada.

Tan solo con que una de esas condiciones se cumpla es suficiente para que se acredite ese barrio, núcleo o zona más amplia de una localidad como una zona tensionada.

El siguiente paso en esas zonas es aplicar el resto de condiciones, un cambio en la consideración de gran tenedor, y un tope del precio del alquiler,

¿Que es un gran tenedor en la nueva Ley?

Un gran tenedor es alguien que tiene la propiedad de varios inmuebles.

Para ser considerado así debe contar con 5 o más inmuebles en propiedad dentro de una zona tensionada.

En lo referente a cómo le afecta la ley, lo hace, y bastante.

  • Debe acreditar si las personas que están alojadas en su propiedad se encuentran en situación de vulnerabilidad.
  • Debe, además, justificar una conciliación para conseguir un acuerdo con los inquilinos, antes de llegar al desalojo de la vivienda.

Necesidad de frenar la subida de los alquileres

Hasta este momento, el incremento en alquileres anuales se realizaba con base en la subida del IPC, ahora deja de hacerse así.

Con intención de evitar un incremento de alquileres desmesurado por la inflación, el valor de referencia es otro punto novedoso, en esta Ley.

Un índice determinado por el Instituto Nacional de Estadística y que se prevé esté preparado en 2025, mientras llega ese momento, los valores están también establecidos.

En lo que queda de 2023, la subida es, por ahora, del 2%, y en 2024 será del 3%.

¿Cómo te afecta si eres agencia inmobiliaria?

Tras su publicación y entrada en vigor, esta ley provoca un cambio sustancial en la legislación que afecta a todos los implicados en la intermediación de inmuebles.

Una de estas partes, las agencias inmobiliarias, sufre un importante revés, que hasta un poco más adelante no podemos conocer en qué grado les afecta.

Por ahora, en su opinión, salen mal paradas, además de comenzar a detectar como los propietarios evitan poner en alquiler sus viviendas, y pasan a la venta o a alquileres turísticos.

La Ley, dice que “…, la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador«, y todos están de acuerdo que es el punto que más les perjudica.

Hasta este momento, en el tema de los alquileres, eran los inquilinos quienes debían abonar los gastos de la inmobiliaria, algo que para jóvenes y familias con pocos ingresos acrecentaba mucho el precio, y hacía que, en bastantes casos, no fuera posible alquilar el inmueble.

Esta ley nace con la idea de evitarlo, pero, en ese camino, toma decisiones que perjudican a las agencias inmobiliarias que ponen en contacto a inquilinos y propietarios.

Aspectos que perjudican a las agencias inmobiliarias

Las agencias inmobiliarias denuncian, sobre todo, el contenido del art. 31, que habla de la información que puede requerir quien va a arrendar, o comprar, un inmueble.

En su opinión, se vulnera su derecho al libre ejercicio de su trabajo, con dos aspectos que lo dificultan y encarecen.

01.-Aumento de trabajo burocrático y administrativo

Antes de la formalización de contrato, o de hacer un pago a cuenta para que una de las partes no se eche para atrás y perjudique a la otra en el último momento, pueden solicitarse una serie de datos que antes era impensable.

La persona interesada puede requerir información tanto de la operación, como de las características del inmueble.

Entre ellos están, por ejemplo, conceptos que incluyen el precio total y las condiciones de financiación, la cédula de habitabilidad, acreditar las superficies útil y construida, y la certificación de eficiencia energética.

Documentación de estas características, ahora, es obligación de la agencia inmobiliaria ponerla a disposición de los interesados en comprar o alquilar.

Información que debe estar en poder de los propietarios, a veces incluso ni la tienen y en ese caso, conseguirla lleva un tiempo.
Todo esto aumenta mucho el trabajo burocrático y dificulta su labor.

Hay que tener en cuenta que hay pequeñas agencias se dedican solo al alquiler, y ese aumento de trabajo administrativo es un lastre para su negocio, tanto, que temen verse obligadas a echar el cierre.

02.-Posibilidad de “puentear sin la agencia”

Con toda esa información, la persona interesada llega a conocer los datos del propietario del inmueble, algo hasta ahora desconocido para asegurar la intermediación y el trabajo de la agencia.

Es muy sencillo que, después de haber realizado el trabajo, el interesado contacte directamente con el propietario y negocien entre ellos, dejando todo lo que han invertido en el negocio a expensas de la buena voluntad de las partes.

Todas las partes que pueden intervenir en una compra-venta o en un alquiler de una vivienda están afectadas con la nueva Ley.

No solo aumentan las dificultades para una “desokupación”, sino que las agencias inmobiliarias ven perjudicado su trabajo, y en peligro su subsistencia.

La nueva Ley de la Vivienda nace con la idea de fomentar el alquiler y conseguir que sean más asequibles para la población más desfavorecida, pero las partes implicadas no están tan seguras de que ocurra, hay que esperar a ver como resulta.

Mientras, debes ser consciente de en qué medida te afecta, ya sea que intentes comprar o alquilar, que tengas una propiedad o que formes parte de una agencia que se dedica a intermediar.

En cualquier caso, la ayuda legal de un profesional en Derecho Inmobiliario allana el camino, resuelve todas tus dudas, permite aprovecharte de sus ventajas y evita que te perjudiquen las modificaciones.

En nuestro bufete, Vilches Abogados, recibimos a diarios clientes confusos respecto a esta ley, no dudes en contactar con nosotros si te sientes así, seguro que te podemos ayudar.

 

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Contratos de arras

Fecha de Actualización: 23 Abril 2023

Un contrato, o pacto de arras, es un documento privado que se hace entre las partes, en el que ambas aceptan un compromiso.

Es algo muy habitual en la compraventa de inmuebles y, aunque no es obligatorio, desde Vilches Abogados te recomendamos que siempre lo tengas en cuenta, antes de seguir adelante

El Contrato de arras ante una compraventa: ¿lo tienes claro? ¿conoces su duración? ¿Sabes que se puede ser nulo?

Contratos de arras, todo lo que debes saber de ellos (y un modelo para ti)

Nuestro equipo de abogados de Derecho Inmobiliario, ha notado que existe cierta confusión, o desinformación, sobre un tema tan importante.

Para eso hemos realizado el siguiente video, y este artículo, no queremos que te veas perjudicado en caso de estar ante el contrato de compraventa de tu inmueble.

Autor:  Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

¿En qué consiste un contrato de arras?

Es un documento muy común en las compraventas, y podemos considerarlo un preacuerdo que formaliza el compromiso de seguir adelante con el trato al cual han llegado.

Hablamos de un pacto privado entre comprador y vendedor, con el que se reservan el derecho a realizar, la compra o la venta, durante un plazo determinado, a través de la entrega de una cantidad económica.

Aunque no sea necesario realizarse ante notario, tiene mucho valor, no es algo que se firme y luego no te tenga en cuenta, ambas partes asumen un compromiso y aceptan las condiciones y su incumplimiento supone unas consecuencias para quien las rompe.

Este tipo de pactos puede hacerse entre particulares o, muchas veces, por mediación de una agencia inmobiliaria, sea el caso que sea, es un contrato y como tal se debe cumplir por ambas partes.

¿Quién redacta un contrato de arras?

Normalmente es el vendedor, aunque no es obligatorio, y puede hacerlo también el comprador, lo que es cierto es que lo hacen en común acuerdo.

Con él, ambas partes tienen un compromiso.

Por un lado, el comprador se reserva el derecho a realizar la compra, y para eso entrega un dinero a cuenta.

Por otro, el vendedor se asegura la venta de ese bien, según unas condiciones pactadas.

 

¿Por qué es tan importante el contrato de arras?

Aunque no sea obligatorio, sí es muy importante para ambas partes, con él consiguen una garantía mutua de que el otro va a continuar adelante.

El vendedor no va a querer retirar su inmueble del mercado, y perder la posibilidad de otras oportunidades, sin una garantía de compra.

El comprador, normalmente, necesita de un periodo para resolver ciertos aspectos, como conseguir financiación, resolver temas familiares, traslados, y no quiere arriesgarse a que, cuando lo realice, el vendedor haya cambiado de opinión.

No me conceden la hipoteca, ¿qué ocurre con las arras?

Un caso muy habitual es la realización de un pacto de arras para que el comprador tenga tiempo de solicitar financiación, normalmente una hipoteca, y, mientras, el vendedor se compromete a retirar del mercado su inmueble.

Si no consigue la cantidad que necesita, el comprador, pierde ese dinero, ya que, aun sin tener culpar de ello, puede considerarse como daños y perjuicios por el tiempo que el vendedor ha tenido fuera de mercado su bien.

La forma en la que se puede evitar esta situación es mediante el común acuerdo de dejar las arras “condicionadas a un hecho cierto”, es decir, pactar que si una condición no ocurre (en este caso, si no le conceden la hipoteca), las arras se devuelven a quien las ha abonado.

Tipos de contratos de arras

Hay tres, y es importante definir, en el pacto de arras de qué tipo son, porque las consecuencias de incumplir una u otra varían.

01.-Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son una especie de seguro de que se va a seguir adelante, se pactan sin ninguna penalización.

Un anticipo para asegurar que el contrato se va a realizar, y que se descuenta de la cantidad total.

¿Quién abona las arras confirmatorias?

La entrega de arras se hace en el momento en el que se firma el contrato de arras, y es cuando el comprador paga lo pactado al propietario.

La cantidad se acuerda entre las partes y queda reflejada en el contrato, pero para que te hagas una idea, normalmente, es del 10% del precio final, que, recuerda, se descuenta del pago total.

Posibles formas de pago

Como la cantidad, se decide entre ambos.

Lo más recomendable es que sea con un cheque bancario nominativo, que pueda justificar la entrega, o a través de transferencia bancaria, algo que también deja constancia y es posible demostrar.

En caso de que sea en efectivo, no hay tampoco problema siempre que tengas en cuenta la cantidad, ya que hay límite, que es, entre particulares, un máximo de 2.500 € y, entre particular y profesional/empresa, de 1.000 €.

02.-Arras penales

Las arras penales establecen una pena de común acuerdo, es decir, determinan la cantidad que se debe abonar en caso de que haya un incumplimiento por una de las partes.

Tienen una cláusula penal y, si no se cumplen, se recurre a un procedimiento judicial de reclamación de ejecución del contrato, caso que tiene muchas posibilidades de éxito, siempre que esté todo bien especificado en el contrato que se firme.

03.-Penitenciales o de desistimiento

Las más habituales, y es muy importante que estén bien definidas en el contrato, que determine claramente que son penitenciales

En caso en que no lo estén, las arras se consideran confirmatorias, y pasan a ser un anticipo de la cantidad final, de ahí la importancia de dejar clara la voluntad de ambos.

Estas arras permiten, a una de las partes, desistir y que no se lleve a cabo el contrato, sin necesidad de tener que probar daños, pero cumpliendo con las penalizaciones que se hayan determinado en la firma.

Están reguladas expresamente en el art 1454 del Código Civil, y determinan las condiciones de incumplimiento, diferentes en cada caso:

  • Comprador, pierde la cantidad entregada, que pasa a manos del vendedor.
  • Vendedor, debe abonar el doble de esa cantidad, al comprador

Plazos de los pactos de arras

El tiempo máximo en el que un contrato de arras está vigente es de 6 meses desde el momento de la firma, aunque es muy normal que, si pasa este tiempo, las partes acuerden una nueva fecha.

Es importante, en todo caso, que el contrato de arras establezca la fecha límite para escriturar, siendo lo más habitual, 90 días desde la firma de las arras.

Prórrogas pactadas

Cuando ha pasado la fecha anterior, y ambas partes están de acuerdo en continuar, se puede hacer una ampliación del plazo determinando una prórroga acordada.

Hay casos en los que, por causas ajenas, de las que ambas partes están de acuerdo, no es posible que se cumplan los plazos, pero sí hay interés de continuar adelante, entonces, acordar una prórroga es lo más habitual.

Aunque no es obligatorio, te recomendamos dejar constancia de ese hecho, sencillamente con un anexo de ampliación en el contrato que ya tienes.

Modelo de contrato de arras

Un pacto de este tipo es algo privado entre las partes, pero siempre es mejor contar con un modelo redactado por un abogado, es cuando se va a tener en cuenta todas las circunstancias y, en su momento, si hay que utilizarlo, no va a haber ningún problema.

Los abogados de Derecho Inmobiliario de nuestro bufete, han redactado este modelo para ti, que te puedes descargar  y utilizar, pero recuerda que, como en cualquier contrato, hay circunstancias particulares que pueden pasar desapercibidas en un documento que se realiza de una manera genérica.

En Vilches Abogados podemos ayudarte para que, sea el caso que sea, y ocurran las circunstancias que ocurran, tú no seas el perjudicado.

Ponte en contacto con nosotros sin ningún compromiso, ¡estamos para ayudarte!

 

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Consejos y Modelo de Contrato de Alquiler de Local u Oficina

Cuando tienes un inmueble y lo quieres alquilar, es diferente que sea para una vivienda o para un negocio u oficina, la ley no te ampara por igual.

La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene artículos y secciones de obligado cumplimiento, pero están dirigidos más hacia el caso de alquiler de vivienda que al de negocio u oficina.

Es el motivo por el que redactar un buen contrato de arrendamiento es muy importante, que incluya casos relevantes para ambas partes.

En Vilches Abogados, nuestros abogados de inmobiliario, ha realizado este artículo para aclararte las dudas que puedas tener, además, al final te dejamos un modelo de contrato de alquiler de local para negocio u oficina, que puedes adaptar para tu caso en particular.

Autor:  Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid

La importancia de las cláusulas en los contratos

Este tipo de alquiler puede llevar a confusión cuando llega ese caso que no se ha valorado en la firma, por ese motivo, redactar contratos que incluyan la mayor parte de los problemas que puedan ocurrir resulta esencial en el comienzo de la relación propietario-arrendador.

Llegado el momento, recurrir a ellas es la solución para saber quién tiene que hacerse cargo de las consecuencias y gastos que aparezcan.

Rebus sic stantibus

Es una cláusula que conviene poner en el contrato.

Deja muy claro cómo se debe actuar en casos como una guerra o una pandemia, si, llegado ese momento, el local no puede funcionar, entonces hay que acordar si la renta se sigue pagando o no, y si se deja de actualizar el contrato o se mantiene como está.

Pactus sunt servanda

Es uno de los principios más importantes del Derecho, viene a decir que los contratos están para cumplirse.

Un contrato firmado es una ley para las partes, y ambas deben acatar lo acordado, y, a no ser por un motivo de una relevancia importante, no se puede extinguir.

 

Penalizaciones por posible incumplimiento de contrato

Las penalizaciones que se incluyan en el contrato pueden ser moderables por un juez, esto es que él las puede suavizar, conviene establecer unas reducciones específicas para que no lo sean.

Es importante que cualquier penalización que se incluya en un contrato sea posible cumplirse, no puede ser tan estricta o rigurosa que, acatarla, suponga un problema para alguna de las partes.

¿Quién se hace cargo de las reparaciones de un alquiler para negocio u oficina?

Cualquier reparación lleva consigo una cuantía económica, saber quién se tiene que hacer cargo es importante llegado el momento de abonarla.

Hay dos tipos de daños que necesitan una reparación.

Los derivados del paso del tiempo, o por causas naturales ajenas al arrendatario, que implican una disminución de las condiciones de habitabilidad, o los que se han producido como consecuencia de un mal uso.

En el primer caso, se tiene que hacer cargo el propietario y en el segundo, el arrendatario, pero vamos a verlo con un ejemplo:

Miguel es el propietario de 2 locales, que desde hace 3 años, alquila para diferentes usos.

En uno de ellos, Emilio es el arrendador, y ha montado un comercio.

En el otro, lo es Irene, que ha montado una oficina para su negocio.

Hoy Miguel recibe una llamada de Emilio.

Miguel, después de la tormenta tan grande que hubo anoche, tengo goteras en la entrada del local.

En este caso, Emilio está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se deja claro que:

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”

Miguel está de acuerdo, es un deterioro del local que afecta a las condiciones de habitabilidad, Emilio no puede trabajar así, y no ha sido porque él haya hecho un mal uso de las instalaciones, sino por una causa natural de la que no hay culpables.

Sin problema, Emilio, en unas horas, te envío a una persona para que lo solucione.

Al rato, Miguel, recibe otra llamada, es Irene:

Hola Miguel, de un grifo del baño del local, no deja de salir agua, he tenido que cortar el suministro y no puedo utilizarlo.

Este caso es muy diferente, Irene lleva años en el local y ahora, el grifo se ha estropeado debido a su uso.

Aquí se trata de un deterioro por un mal uso o por desgaste, una situación diferente que no está determinada en la ley

Lo primero que hace Miguel es leer el contrato de arrendamiento que los dos firmaron, en él una cláusula dice:

“Están a cargo del arrendatario todos los gastos de aquellas pequeñas reparaciones que necesite el local debidas a un mal uso, o al desgaste diario”.

Irene, es un gasto contemplado en el contrato, como consecuencia del uso y es a ti a quien corresponde el arreglo.

Los gastos por deterioro del local pueden ser múltiples, redactar cláusulas que determinen quién se hace cargo de ellos, evita desencuentros cuando llegan estas situaciones.

¿Es posible terminar un contrato antes de su fecha de finalización?

Estaríamos ante un desistimiento del contrato y el artículo 1256 del Código Civil lo deja claro:

” La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.

Viene a decir que la duración establecida en el contrato, y que fue aceptada por ambas partes, debe cumplirse, estamos ante el principio de obligatoriedad, no porque a una de las partes le interese, puede “romper” un contrato con un posible perjuicio para la otra.

Puedes añadir una cláusula que permita esta posibilidad, y cómo actuar en ese momento, si no, se debe cumplir hasta el final.

Volvemos al caso de Miguel.

Pasan los meses y recibe una nueva llamada de Emilio.

Miguel, el negocio no va bien, voy a cerrar, quiero cancelar el contrato.

El local lo tiene alquilado desde hace 4 años, no se especificó ninguna cláusula, así que recurre a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que desde marzo de 2019 establece que los alquileres de locales tienen una duración mínima de 5 años.

Emilio, según la ley, en un caso de incumplimineto de contrato por tu parte, tienes dos opciones:

Puedes dejar el local, pero me debes abonar el resto de mensualidades, hasta completar los 5 años, más una cantidad de daños y perjuicios.

O puedes continuar y acabar el contrato en estas condiciones.

Pasado el tiempo, Miguel recibe una llamada de Irene.

Hola Miguel, voy a dejar tu local, mi negocio está creciendo mucho y necesito unas oficinas más grandes.

En este caso, Irene, alquilada también desde hace 4 años, cuando la firma, ella ya sabía que esto le podía ocurrir, y se tuvo en cuenta.

Una de las cláusulas que aceptaron era la posibilidad de determinar el contrato antes de los 5 años establecidos por la ley, bajo unas condiciones que beneficiaban a ambos.

De acuerdo Irene, solo tenemos que cumplir lo que pactamos, no hay ningún problema por mi parte.

Incumplimiento del contrato

La resolución de un contrato por incumplimiento es, a veces, complicada.

Según la ley, solo puede hacerse en el caso de que uno de los firmantes haya incumplido una parte esencial de las condiciones que se estipularon, considera que un contrato es para cumplirse (pactus sunt servanda) y debe probarse el motivo por el cual se quiere “romper”.

Entran en estos casos, que el propietario no respete las condiciones de habitabilidad del local o que el arrendador no cumpla con los pagos de las mensualidades de forma y en plazo acordadas, por ejemplo.

Entonces, se puede solicitar la resolución del contrato, además de evaluar la necesidad de añadir una cantidad por daños y perjuicios

Modelo de contrato de alquiler para negocio u oficina

En Vilches Abogados queremos que sea lo más cómodo para ti, así te dejamos un 👉 modelo de contrato, 👈 que puedes adaptar a tu caso en particular.

👉 DESCARGAR EL MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER 👈

Las situaciones ante un alquiler de un local para un negocio u oficina son muy diversas, ya estés en una parte o en otra.
Con mayor motivo, es necesario acudir a profesionales, y hacerlo de manera segura para ti durante toda la duración del contrato.

Tienes a tu disposición a nuestro equipo de abogados de Derecho Inmobiliario para cualquier consulta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

 

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