• _2017-06-08

Transmitir una vivienda, formas de hacerlo


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Cuál es la mejor forma de transmitir una vivienda, esta es una de las preguntas habituales que en cuestiones de herencias nos encontramos en el despacho. Y lo cierto es que no tiene una respuesta idéntica para cada caso. Hay muchos factores que pueden decantar que la mejor formula sea una u otra. Hay que estudiar los distintos casos, para ver qué forma de transmitir una vivienda es la que más conviene. Factores como la situación personal, el patrimonio de las personas que forman parte de la transmisión, el valor de la vivienda e incluso la Comunidad Autónoma. En los casos de las sucesiones la Comunidad que se debe usar es la de residencia del fallecido. Si hablamos de donaciones lo marca el lugar donde se ubica la vivienda. Por eso cada caso debe ser estudiado individualmente, por experiencia la casuística es tan amplia que no hay una solución mágica y única para todos.

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Transmitir una vivienda en España

Tal y como está la situación en España en este momento, podríamos aseverar que lo más indicado es la transmisión por herencia. Esto es así porque en general en todas la Comunidades los impuestos por sucesiones y los de la plusvalía municipal, contemplan más bonificaciones por herencia que por donación. Junto con la herencia, la donación es otra de las formulas más usuales para transmitir una vivienda en España. Hay otras, pero quizás estás sean a priori las más usadas y ventajosas.

La mayor problemática a la hora de transmitir una vivienda, vía herencia es el pago de impuestos. Aunque curiosamente a las arcas públicas los ingresos por este particular no son de gran importancia. En cambio a los ciudadanos a título individual pueden causarles un verdadero quebradero de cabeza. El beneficio para las administraciones no es proporcional al esfuerzo de los ciudadanos. Algo claramente no está funcionando como debería, o la lógica de todo esto es cuando menos perversa.

Si revisamos datos del INE, en el año 2015 se heredaron cerca de ciento cincuenta mil viviendas en toda España. Ese mismo años según datos de los Notarios, se rechazaron casi cuarenta mil herencias en España. Es una cifra más que considerable. Es cierto que coincide con lo peor de la crisis, y quizás más de una herencia era un clavo envenenado. Teniendo en cuenta que en España es más que una costumbre el tener vivienda en propiedad. Podemos leer entre líneas que muchos miles de españoles han rechazado heredar la vivienda familiar. Seguimos pensando que si el problema es el pago de impuestos, algo no funciona bien. Cuando un impuesto no contempla la posición económica de un heredero, la tributación es injusta.

Impuestos en la transmisión de vivienda

Cuando recibimos la transmisión de una vivienda en herencia, tenemos como herederos unas obligaciones fiscales. Son los dos conocidos impuestos de sucesiones, y el del incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana. El archi-famoso impuesto de la plusvalía municipal. En todo caso estamos hablando de la vivienda habitual del fallecido. En el caso del impuesto de sucesiones su cálculo es por el valor fiscal del inmueble. Ese valor vendrá dado por cada una de las Comunidades Autónomas. En concreto por sus consejerías de hacienda o economía. La teoría dice que este es un impuesto directo y progresivo. A mayor valor de la vivienda, mayor es el impuesto a satisfacer. La cosa se termina de enredar pues al valor fiscal atribuido a la vivienda, deberemos sumar el resto de bienes a la fecha del fallecimiento. Esto hace que la liquidación se vea incrementada. Cada Comunidad Autónoma tiene unos incentivos fiscales diferentes. A nosotros nos tocará, para bien o para mal, lidiar con lo que disponga la comunidad donde se encuentra la vivienda.

A parte del impuesto de sucesiones, nos encontramos con el de la Plusvalía Municipal. Para calcular este impuesto se valora el tiempo que la vivienda estuvo en manos del propietario. Recordemos que este impuesto en teoría grava el aumento de precio del inmueble hasta la fecha en que se transmite. Por otra parte los herederos tienen obligación de declarar en el IRPF la parte que han heredado.

Los incentivos fiscales

Cuando hemos empezado a hablar del impuesto de sucesiones, os recalcamos que estamos hablando de transmitir una vivienda que sea la habitual del fallecido. Lo que todos fácilmente asociamos a la vivienda familiar. Bien para estas viviendas es para las que existen diferentes incentivos fiscales. La reducción en estos casos en la base imponible es del 95% del valor del inmueble. Cuando la transmisión es a favor del cónyuge del fallecido, los ascendientes o descendientes. También cuando es a parientes colaterales y que tengan más de sesenta y cinco años. Hay un límite de reducción por cada sujeto pasivo, que está situado en torno a los ciento veinte mil euros.

Esta reducción es la que marca la Ley para toda España. Desde ahí cada Comunidad extiende o no esa deducción para la vivienda habitual. Por ejemplo Madrid llega hasta el 99%. Existe una condición para poderse aplicar esta reducción. El heredero deberá mantener la propiedad durante diez años. Esto es no podrá transmitirla después de ser aplicada la deducción en esos diez años.

La donación de la vivienda

Si optamos por transmitir una vivienda con la donación en vida. Tendremos que hacerla en escritura pública. Ambas partes estarán obligadas al pago de impuestos. En el caso del donante deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. El que recibe la donación pagará el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para este impuesto se tiene en cuenta el valor de lo donado. Así como grado de parentesco con el donante y el patrimonio preexistente a la donación.

Aunque en principio la Ley no establece reducciones en el caso de donaciones, sí que hay comunidades que las aplican en caso de vivienda habitual. El tanto por ciento que se aplica en este impuesto varía entre algo más de un siete por ciento hasta un treinta y cuatro por ciento. Esos tramos se verán afectados por el parentesco y las deducciones de cada comunidad. En los casos de donaciones se da una situación curiosa, el donante debe declarar ese cambio patrimonial en el IRPF. Se entiende que el valor de la vivienda ha cambiado desde su adquisición al alza. Por lo que en teoría se obtiene un beneficio, y se debe declarar. El supuesto margen de beneficio es gravado con un tanto por ciento cercano al veinte por ciento. Esta es la causa que nos puede indicar que en principio la donación es una mala idea. Pero como siempre cada caso es un mundo, si el que dona es mayor de sesenta y cinco años, y dona su vivienda habitual estará exento del pago del IRPF, a pesar de que la donación en si misma sí esté sujeta a ese pago.

La tercera vía, la compra-venta

Existe una tercera vía para transmitir una vivienda, la compra-venta entre padres e hijos. Esta se realiza en escritura pública ante el notario. Los padres deberán atender el pago del impuesto de la plusvalía municipal y la liquidación del IRPF. Los hijos están sujetos al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto es de nuevo un mundo distinto en cada Comunidad Autónoma. Aclaramos que esta vía exige el pago en dinero de la vivienda. Más que nada porque si no existiese estaríamos ante una donación encubierta. De la misma forma el valor de la vivienda debe se como mínimo el valor fiscal que le adjudica la Consejería de Economía y Hacienda de turno. En estos casos hay que tener en cuenta el número de herederos, y la posibilidad más que plausible que alguno de éstos no vea con buenos ojos esta compra-venta. Hay que tener en cuenta que supone una reducción de la herencia llegado el momento.

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