extincion de condominio

La extinción de condominio: Qué es y cómo se hace

La extinción de condominio es un motivo de consulta frecuente a nuestros ​expertos civilistas​, por ejemplo en el caso de viviendas que tienen varios propietarios y uno de ellos, nuestro cliente, decide no seguir con esa copropiedad.

En este artículo vamos a explicar qué es un condominio y con qué herramientas legales contamos para conseguir su extinción.

✅ ¿Qué es un condominio?

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Hablamos de condominio, copropiedad o comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece​ pro​ ​indiviso​ a varias personas. El proindiviso se puede generar en diferentes situaciones.

Algunas de estas situaciones se pueden dar tras un divorcio o tras la aceptación de una herencia. Este último sería el caso de unos hermanos reciben en herencia la vivienda familiar de sus progenitores.  (Puedes ver el artículo en el que hablamos sobre ¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?)

El condominio en cuestión se regirá, en primer lugar, por lo que hayan pactado las partes al adquirir el bien. Y, en ausencia de pacto, por las disposiciones del Código Civil. Algunos tipos de comunidad de bienes como por ejemplo la ​comunidad de gananciales​, la comunidad hereditaria​ o la ​comunidad de pastos​ están sujetas a disposiciones especiales.

✅ La extinción del proindiviso o condominio

En estos casos en que la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de personas, ninguna está obligada a mantenerse en el condominio o comunidad por lo que ​cualquiera de ellas puede instar el procedimiento para la división de la cosa común​.

También se reconoce a los copropietarios la posibilidad de ​acordar un pacto de indivisión por un determinado tiempo no superior a ​10 años​. Este pacto se puede ​renovar​.

Pero también es posible realizar esa extinción del ​proindiviso​ sin la voluntad de hacerlo de las partes. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo, uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción del mismo.

¿Qué es el Proindiviso?

Un proindiviso es una circunstancia que se da cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece al tiempo a dos o más titulares. En esa situación el Código Civil recoge que ninguno de esos titulares está obligado a permanecer en esa indivisión. Por lo tanto cualquiera de los titulares puede pedir, llegado el caso, la división de la cosa común. Nos encontramos en que en ocasiones la cosa común por su naturaleza es indivisible. El ejemplo más evidente es la co-propiedad de un piso o inmueble. Si los titulares no aceptan que la propiedad se adjudique a uno de ellos, previa indemnización al resto, se debe vender y repartir el precio de la venta.

Si se persiste en la situación de no llegar a un acuerdo entre los titulares, se insta la acción de división de la cosa común. Este proceso termina por lo general en la subasta pública del bien. En caso de subasta los titulares podrán pujar en la misma para conseguir el bien subastado. Aquellos que no sean titulares del bien, deben depositar en el juzgado un porcentaje del bien a subastar.

✅ ¿Cuándo se puede hacer extinción de Condominio?

Los co-propietarios tienen derecho a instar la extinción del condominio mientras exista la comunidad de bienes.

Como hemos señalado anteriormente, dos supuestos frecuentes en los que suele interesarse la extinción del condominio son cuando una pareja decide poner fin a su matrimonio y deshacerse de la vivienda familiar; y cuando los hijos/as heredan la casa familiar tras el fallecimiento de los padres.

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✅ Divisibilidad de la cosa común

Respecto a la extinción de la situación de proindiviso la jurisprudencia ha establecido que existen dos tipos de división de la cosa común según que la propiedad en cuestión sea divisible o indivisible:

La ​división material​ de la propiedad se practica cuando la ​cosa es divisible​ y se puede adjudicar una porción a cada comunero o copropietario.

En el caso de las fincas ello puede tener como consecuencia una pérdida de valor del inmueble al realizar la división.

La ​división económica​ procede en los casos en que la ​cosa es indivisible​ físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor. La división económica se lleva a cabo mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada copropietario.

En el caso de la división económica existen dos posibilidades:

A) Si todos están de acuerdo se adjudica la totalidad del bien a uno sólo de los co-propietarios y éste paga el precio que corresponda al resto de los co-propietarios según sus cuotas.

B) Si no hay acuerdo entre todos, se vende el bien en ​subasta pública​ y se reparte el precio entre todos ellos según las cuotas.

Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Hablamos de ​indivisibilidad jurídica​ cuando en caso de división, la cosa quedaría inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un anormal desmerecimiento o bien ocasione un gasto considerable. Este sería el caso de un solar o parcela urbanizable que se tenga que dividir en tantas partes que las parcelas resultantes ya no puedan ser edificables. Por lo tanto, se considera que ese bien no es divisible.

Tampoco lo sería un bien que al dividirse en las partes necesarias, el valor de las partes no alcance el de la cosa común sin dividir.

✅ Cómo se divide el proindiviso o condominio

Existen tres vías o formas para llevar a cabo la división de la cosa común:

A) por ​acuerdo de los copropietarios​. En este caso se exige que exista unanimidad entre todos y se haga uso de lo que se conoce como ​contrato divisorio​. Un ejemplo de esto sería un acuerdo amistoso suscrito por todos los coherederos de una vivienda.

B) mediante el ​concurso de árbitros o amigables componedores​. Serán nombrados por los copropietarios y procederán a formar partes con arreglo a las cuotas correspondientes a cada uno de los copropietarios.

C) a través de la ​vía judicial​. Para ello debe ejercitarse la acción de división, al objeto de iniciar un ​procedimiento para la división de la cosa común​.

Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo de su origen.

Así el procedimiento puede ser el de un procedimiento de ​extinción de condominio en caso de separaciones​, puede hacerse un ​procedimiento de división de la cosa común​, o incluso un ​procedimiento de división judicial de la herencia​.

Procedimiento para la división de la cosa común

Como ya hemos señalado, el Código Civil concede a los copropietarios o comuneros una acción para exigir que se divida la cosa común, a saber, la acción de división o ​actio communi dividendo​.

Esta facultad de solicitar la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y puede ejercitarse mientras dure aquella.

Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es poner fin al estado de indivisión de la cosa, para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.

El proceso de división de la cosa común es un proceso declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal o del ordinario en función de la cuantía.

En este sentido cabe destacar la necesidad de que la sentencia se ejecute para que la propiedad en cuestión salga a pública subasta. El proceso de ejecución deberá sustanciarse con arreglo a las normas relativas a la división de la herencia.

Sin embargo, para la adjudicación de la cosa común en la subasta posterior al proceso de división serán aplicables las reglas de la subasta establecidas en la Ley de Enjuiciamiento CIvil (LEC).

¿Se puede evitar la subasta?

El artículo 641 LEC señala como posible opción para evitar la subasta judicial, el que el actor (demandante) reclame por vía ejecutiva la venta por empresa especializada, es decir una inmobiliaria, debiendo acreditar la especial acreditación en el sector inmobiliaria, su precio se distribuirá entre los condueños en proporción al derecho que ostenten en la comunidad.

Te recomendamos ver el video de Nuria Vargas, nuestra gerente y especialista en el tema. Será quien mejor te pueda ayudar en tu problema de extinción de condominio.

Nuria Vargas : Gerente de Vilches Abogados

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✅ Contraprestación en la extinción del condominio ​

En la extinción de condominio ​no es obligatoria​ la existencia de contraprestación económica. No obstante, hay que recalcar que se corre el riesgo de que para Hacienda la operación se trate en verdad de una donación no declarada, por lo que Hacienda podría reclamar el impuesto de donaciones.

Asimismo, la contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede recurrirse a otras fórmulas. Esto es muy común, por ejemplo, cuando sobre la propiedad existe una hipoteca. En estos casos se suele pactar que la parte que se queda con la propiedad asuma la parte de hipoteca de la otra como forma de contraprestación.

✅ Fiscalidad de la extinción de condominio

Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación por ello, aunque como hemos visto no es obligatorio.

Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía ​IRPF​. De no estar ante esta situación, se tributa por ​Actos Jurídicos Documentados​, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.
Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.

Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la ​plusvalía municipal​. La tributación por este impuesto quedará pues para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.

Ventajas fiscales de la extinción del Condominio 

La extinción de condominio está exenta del impuesto de trasmisiones patrimoniales y gravada por el impuesto de actos jurídicos documentados. Pero tal ventaja fiscal solo se produce en el caso de que sea uno de los copropietarios el que adquiera el resto la totalidad del inmueble. Por el contrario si la extinción del condominio se produce por venta a un tercero o por subasta pública si tributaría por Transmisiones patrimoniales.

✅ Extinción de condominio cuando existe una hipoteca

La situación más habitual con la que nos encontramos en nuestra práctica habitual es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca​. En estos casos es como si los titulares del inmueble fuesen tres en vez de dos.

 

A la entidad bancaria no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda. Si el banco no accede a aprobar un nuevo préstamo hipotecario en el que ya no aparezca el miembro que transmitió su parte, se dará la paradoja de que éste ya no es propietario del bien pero sigue siendo deudor de la hipoteca.

En el caso de que el inmueble en condominio esté gravado con hipoteca (como salir de una hipoteca compartida), es necesario que el precio de la extinción del condominio por medio de la venta a un tercero sea suficiente para cancelara económicamente la misma, ya que en caso contrario la carga hipotecaria imposibilitaría la venta.

Sin embargo, es común el acuerdo de los copropietarios en los que la extinción del condominio se produzca por medio de los que se conoce como “pago por asunción de deudas”.

Para verlo de manera práctica, si los comuneros pactan un precio del inmueble de 300.000 euros y son dos copropietarios, y el inmueble está gravado con una hipoteca de 200.000 euros, el copropietario que adquiere la totalidad del inmueble lo puede hacer asumiendo la deuda por importe de 100.000 euros que correspondería a quien deba el condominio, y abonándole la diferencia (50.000 euros). Esta asunción de deuda la puede hacer efectuando una novación hipotecaria, o bien a través de un pacto entre ambos en los que quede reflejado que el deudor frente al banco es el adquirente.

¿Puede tu pareja oponerse a la extinción del condominio?

No puede, como ya hemos explicado todos los copropietarios están obligados a extinguir el condominio si uno de ellos quiere. Ahora bien:

  • En una pareja sin hijos, y entendiendo que la extinción del condominio se produce por la ruptura de la relación, en aplicación del artículo 93 del código civil, habrá que determinarse quine es el más necesitado de protección económica a fin de adjudicar el uso del inmueble hasta que se produzca la extinción del proindiviso.
  • En una pareja con hijos, y en caso de divorcio o separación en los que se decrete una custodia monoparental y por tanto se adjudiquen a los menores el uso del inmueble familiar, la extinción del proindiviso no se puede producir hasta el cumplimiento de la mayoría de edad de ambos hijos.

El derecho de tanteo y retracto

En caso de que uno de los copropietarios opte por vender su porcentaje en la propiedad a un tercero, existe un derecho de tanteo a favor del resto de los copropietarios al menos por el mismo valor de adquisición que el nuevo copropietario. Es por tanto obligación del comunero vendedor el comunicar dicho derecho para su ejercicio, pero ¿Qué ocurre si no lo comunica? En ese caso se produce el conocido como derecho de retracto por el cual los comuneros pueden adquirir la copropiedad vendida y no comunicada por el mismo valor que el nuevo copropietario. Ahora bien, el problema fundamental del ejercicio de este derecho (según nuestra jurisprudencia) es que el plazo de ejercicio es de 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que pudo conocerse.

Nuestro consejo ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es ​llegar a un acuerdo con la entidad bancaria​, antes de empezar con el procedimiento. Si estás en esa situación, podemos aconsejarte y llevar tu caso. Ponte en contacto sin compromiso con nosotros.

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24 comentarios
  1. Pepe
    Pepe Dice:

    Buenas tardes. Tenía una pregunta: dos hermanos heredan dos viviendas, cada uno de ellos al 50%. Sería posible hacer una extinción del condominio adjudicando a cada uno de ellos una vivienda, compensando el exceso de adjudicación correspondiente. Serían los únicos bienes restantes de la comunidad. ¿O sería obligatorio realizar una permuta? Un saludo y gracias

    Responder
  2. Juan Carlos
    Juan Carlos Dice:

    Hola,
    gracias por el artículo. En mi caso personal, somos 3 hermanos que poseemos en común una propiedad que nos compró mi padre en vida y que, en consecuencia, no hemos heredado,. Somos los titulares los 3 a todos los efectos y así consta el registro. Uno de nosotros se quiere quedar con ella, podríamos optar por esta figura, dado que economicamente es mucho más ventajosa frente a otras. La duda es si solamente se puede utilizar la extinción en herencias o separaciones.
    Muchas gracias.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Pueden optar por una disolución de condominio, pues ningún propietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes tal y como establece el art 400 CC.
      Esta disolución puede llevarse a cabo por la compraventa de su parte por el hermano que desea tener titularidad del 100% del inmueble o la renuncia de sus derechos a favor de su hermano.

      Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Buenos dias, los gastos de notaría, registro y gestoría puede incluirlos en su declaración de la renta a los efectos de desgravarse tales importes a los efectos de una compraventa. La extinción de condominio no deja de ser una compraventa si biene está exento de ITP y gravado con AJD.

      Responder
  3. Blanca Martínez
    Blanca Martínez Dice:

    Buenas tardes, muchas gracias por su clarificador artículo.
    En mi caso tengo una duda adicional.
    Mi padre falleció hace tiempo y en la escritura post-mortem el piso en que vivían mis padres pasó a ser de 100% usufructo de mi madre, 50% de su nuda propiedad y 25% en nuda propiedad a cada uno de los hijos.
    Ahora ha fallecido mi madre y queremos que el piso sea exclusivamente de plena propiedad de uno de los hijos, y no sabemos cómo actuar con el 25% de nuda propiedad del otro hijo (al fallecer mi madre ya no sabemos si es nuda o plena o cómo). Si se hace primero el reparto de herencia de la madre equilibrado y en el que sale adjudicatario del 50% completo de la parte de piso de la madre uno de los hijos (con lo que tendría un 75%) y luego se hace una extinción de condominio con el 25% del otro hijo, cual sería la fecha que se considera como adquisición de ese 25%, la del fallecimiento del padre aunque fuese en nuda propiedad o la del fallecimiento de la madre en la que ya tendría plena propiedad de su 25%?

    ¿En la extinción de condominio se puede compensar ese 25% con fondos de inversión que hay en la herencia? ¿tiene que se sólo en metálico?

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      El usufructo queda extinguido por la muerte de su madre de manera que ahora tienen una copropiedad de la que el 50% es de su madre fallecida y el resto es de ustedes a %. En este caso, se debe adjudicar al copropietario que se desee y para ello se puede pagar en dinero el exceso de adjudicación y compra de su parte o bien compensarlo con otros bienes, si bien el exceso de adjudicación y la compra de un % tributa como ITP el primero y como AJD el segundo.

      La operación que pretende no es sencilla y le recomendaos que acuda a nuestro Bufete para asesorarla

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Responder
  4. Maria Concepción
    Maria Concepción Dice:

    Hola,
    Somos cuatro hermanos que al fallecer mi madre viuda, recientemente hemos heredado todos los bienes a partes iguales entre los cuatro hermanos.
    Entre los bienes heredamos tres inmuebles.
    Uno de los inmuebles lo hemos vendido recientemente y hemos cobrado el importe de la venta a partes iguales.
    Los otros dos inmuebles quiere adquirirlos una hermana, mediante exticion de condominio, abonando a los otros tres hermanos el importe que correspode a su cuota. El precio fijado en un inmueble será el mismo precio que se fijó en la herencia. Y el precio fijado para el otro inmueble será 7.000,-€ más barato para compensarle por unas reparacioes de electricidad y pintura que ha llevado a cabo en dicho inmueble.
    Mi hermana nos dice que su abogado le ha dicho que los gastos de notaria y gestoria de la extinción de condominio que tenemos que pagarlos entre los cuatro hermanos. Que ella pagará el impuesto.
    Mi pregunta es la siguiente:
    ¿En que ley se indica quién deberá pagar los gastos de notaria (escritura) y de la gestoria en la extinción del condominio, (presentación en hacienda y registro de la propiedad)? , ¿Donde se indica quien debe de asumir dichos gastos?, ¿No deberia de pagarlos ella que es la que se adjudica/compra nuestra parte?.
    Quedo a la espera de su respuesta.
    Un saludo,
    Maria Concepción

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      La extinción del condominio en puridad es Ensi una compraventa, y lo que establece el código civil es que el vendedor paga la primera copia notarial, y el resto el comprador.

      Ahora bien en el uso y costumbre está el que en prácticamente todas las compraventas, o extinciones de condominio, los gastos notariales son asumidos por la parte compradora, siendo del vendedor únicamente la plusvalía municipal

      Responder
  5. Idoia
    Idoia Dice:

    Buenas tardes, Mi hermana y yo, hemos heredado hace 4 años dos inmuebles y un terrero rústico en un pueblo de Palencia. He llegado a un acuerdo y yo me voy a quedar con todo, abonando una cantidad por la que estamos de acuerdo ambas. La extinción de condominio se puede hacer por los dos inmuebles y el terreno?? o está limitado???
    Muchas gracias.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Se puede hacer por todo, y siempre que sea indivisible la tributación será la de Actos Jurídicos Documentados, estando exento el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

      Le recomendamos que primero formalice la herencia y después (como protocolo notarial siguiente) realicen escritura de extinción de condominio.

      Responder
  6. Elsbeth
    Elsbeth Dice:

    Buenos días,
    Mi expareja se ha quedado con nuestra vivienda común mediante una extinción de condominio. Me presenta gastos de notaría por extinción de condominio que, según él, hemos de abonar al 50%
    ¿Es esto realmente así?
    En todas partes leo comentarios y artículos que indican que estos gastos corresponden a la parte que se queda con el inmueble pero no encuentro la fuente original (ley correspondiente) de dicha información para poder contrastarla.
    De antemano, gracias por su ayuda.

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Si ustedes no han pactado nada, los gastos fiscales y registrales corresponden al adquirente, salvo la plusvalía municipal que corresponde al transmítete, así como la primera copia de la escritura notarial.

      Responder
  7. Aurory
    Aurory Dice:

    Buenas, estoy interesada en la compra de una vivienda que está pendiente de una extinción de condominio entre el exmarido y la propietaria que hace la venta y me comentan que no puedo escriturar la vivienda hasta pasado un año de dicha extinción de condominio y que por ley tengo que abonar ahora el total del importe mediante transferencia bancaria con un contrato privado de compraventa y ya pasado el año se hace venta ante notario y se escritura y registra. ¿Es correcto?

    Responder
  8. Oliva
    Oliva Dice:

    Hola, mi padre falleció en 2021 y tenía una finca donde cinco de Lis seis herederos habíamos auto construido una vivienda, mi vivienda es mi única vivienda desde hace 30 años o sea es la única que he tenido siempre he estado empadronada en ella, ahora que mi padre falleció quiero ponerla a mi nombre pero mis hermanos no quieren arreglar nada, que puedo hacer? Como podría solucionar el problema de mi vivienda? Un saludo y espero vuestra respuesta

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Puede que un camino para solucionarlo sea la usucapión (la prescripción adquisitiva del dominio) como forma de adquirir la propiedad, y en esa linea, debe acreditar que ha poseído durante 30 años pública, pacífica e ininterrumpidamente el inmueble, en concepto de dueño y no de mero poseedor.

      Responder
  9. Ana
    Ana Dice:

    Buenas noches,
    En el caso de que se realice la partición de un condominio de origen hereditario pro indiviso por vía de subasta judicial.
    Podrían participarlos copropietarios en dicha subasta pujando para adquirir la cuota parte de los otros propietarios?

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Los copropietarios pueden pujar en la subasta, incluso sin la obligación de consignar previamente, pero en la subasta debe quedar un pleno propietario, nunca por condominio.

      Responder
  10. nolberto
    nolberto Dice:

    buenas noches, mi consulta:
    soy copropietario de un inmueble, donde a las otras personas no las conozco. Las escrituras estan a mi nombre y al de 2 personas mas. vivo aqui hace mas de 20 años pagando impuestos y haciendo arreglos como debe ser.
    se puede hacer usucapion ordinaria? o extraordinaria?
    gracias, saludos

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      Lo siento, no se puede. Uno de los requisitos para usucapir es que usted posea el 100% del inmuble en concepto de duelo, y no de mero tenedor o poseedor de la parte de la que no es propietario-

      Responder
  11. RUBEN
    RUBEN Dice:

    Buenas tardes, gracias por su articulo.
    En mi caso puse la casa a medias con mi pareja, y yo puse mis ahorros para la entrada etc, ella después puso una pequeña parte de las cuotas, a los 4 años ha decidido abandonarme y me pidio el dinero que puso, se lo di y dijo que no queria saber nada de la casa, ahora para ponerla a mi nombre veo que hay que hacer este tramite, pero le veo bastantes complicaciones, ella obviamente ha puesto ahora mismo 0 euros y esta conforme con que no la de nada al hacer el tramite, pero veo que hacienda puede darme problemas.
    Me gustaria saber como tengo que hacer esto para tener los menos gastos posibles y si este tramite lo tiene que gestionar un abogado o directamente un notario.

    Gracias!
    Un saludo!

    Responder
    • Vilches Abogados
      Vilches Abogados Dice:

      El trámite es relativamente sencillo toda vez que deben extinguir el condominio notarialmente y para ello que ambos estén de acuerdo en señalar que la hipoteca y la inversión inicial es suya, y que usted sobre el resto de la hipoteca asume la deuda. En cualquier caso estamos a su disposición.
      Tiene mas información en nuestro artículo en el que comentamos la situación cuando hay condominio con hipoteca

      Responder

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