• _2017-02-27

Promociones fallidas, la Banca tiene otro problema…


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“Al perro flaco todo se le vuelven pulgas…” algo así está pasando con la Banca, ahora son las promociones fallidas. De nuevo una sentencia del Tribunal Supremo da un varapalo a las “conductas” de los bancos de los últimos tiempos. Ahora en forma de reclamación por una promoción fallida, que desentierra una Ley de 1968. Se trata de la “ley sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”. Vamos a ver qué dice esa Ley y el caso de esta nueva sentencia que asesta otro golpe al sistema bancario español. Los intereses y derechos de los consumidores ante promociones fallidas están protegidos por una Ley olvidada…

Derecho bancario en Madrid

En Vilches Abogados, trabajamos desde nuestra área de Derecho Bancario en diversos frentes. Desde lo más reciente como las reclamaciones por los gastos abusivos en la formalización de hipotecas. Como en asuntos que vienen coleando desde hace ya bastante más tiempo, como las cláusulas suelo. En cualquier caso nuestra misión es defender los intereses de nuestros clientes ante cláusulas y comportamientos abusivos por parte de las entidades bancarias. O ante la elusión de sus responsabilidades como en casos de promociones fallidas.

En Vilches Abogados te ayudamos a recuperar las cantidades que hayan podido ser cobradas de más. Tenemos varias vías de comunicación abiertas que no pasan necesariamente por acercarse a nuestros despachos. Desde el formulario de la sección de la Web de Abogados Civil en Madrid. Podéis usar también el Chat Online de la esquina inferior derecha. O si lo preferís por teléfono 91 575 90 82 . Os dejamos un formulario de contacto rápido desde esta misma entrada:

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La Ley sobre percibo de cantidades a cuenta

En Julio de 1967 una caso de una inmobiliaria sacude a la sociedad española. Casi mil millones de pesetas de aquel tiempo, estaban en entredicho. La quiebra de la inmobiliaria Nueva Esperanza dejaban a más de diez mil familias sin el piso por el que habían entregado ya cantidades a cuenta. La famosa compra sobre plano. El asunto era el siguiente, se adelantaron las entradas para la construcción de pisos y estas cantidades no se usaron con tal propósito. Al menos mayoritariamente.

El régimen de la época decidió entonces establecer algunas medidas para evitar este problema en el futuro. Las protecciones al consumidor iban encaminadas a garantizar que el dinero entregado para la construcción de viviendas debía ingresarse en una cuenta especial. Con el fin de conseguir que el dinero se usase para el fin con el que se entregaba. Entonces creo una ley sencilla y concisa, que no da lugar a interpretaciones distintas.

Esas cuentas especiales debían ser avaladas por las entidades financieras. Que en todo caso debían velar por el buen uso de esas cantidades. Evidentemente estos requerimientos encarecían los costes, pues las cuentas bancarias avaladas significaban un gasto extra. Con la ceguera de la burbuja inmobiliaria, a Bancos y promotores se les olvidó que existía una Ley que exigía una cuenta avalada para promociones que se vendían sobre plano. Pero fue eso “un olvido”, más o menos forzado pero ello no anula la existencia de dicha Ley y la obligación de cumplirla.

¿Qué dice esta Ley?

Como hemos dicho esta Ley es muy concisa, apenas siete artículos la componen. Con una lectura sosegada del primero de ellos ya se entiende a la perfección qué y cómo pretende el legislador. Deja claro que tanto personas físicas como jurídicas que pretendan construir viviendas y para ello pidan cantidades a cuenta antes de iniciar las obras deben cumplir dos condiciones:

  • garantizar la devolución de las cantidades entregadas, en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
  • percibir esas cantidades por medio de entidades bancarias y ser depositadas en cuentas especiales.

Las viviendas a las que se refiere no son de protección oficial, éstas disponen de un régimen especial. Pueden ser destinadas a domicilio o residencia familiar, sin atenerse a si lo son de carácter temporal, fijo o residencia de temporada. Para garantizar las devoluciones de las cantidades a cuenta, deben contratar un seguro u obtener un aval solidario por parte de la entidad financiera. La devolución lo será con un interés del seis por ciento anual. Las entidades bancarias para la apertura de la cuenta especial deben exigir la garantía de la primera condición.

Es evidente pues que el promotor está obligado a cumplir ambas condiciones, y que la entidad financiera está obligada a exigir la existencia de la primera para la apertura de la cuenta. Algo que durante años de boom inmobiliario se ha dejado de hacer por ambas partes.

Promociones fallidas - Blog Vilches Abogados

La sentencia de promociones fallidas

A la vista de esta Ley de 27 de julio de 1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es más que evidente que existe una protección especial para las promociones fallidas. Los consumidores atrapados en promociones fallidas pueden exigir la devolución de las cantidades con sus correspondientes intereses. Eso es lo que en resumidas cuentas dice la última sentencia que sacude a las entidades bancarias españolas. Durante años los consumidores se han topado contra un vacío que era el reclamar a las promotoras quebradas. Estas promotoras la mayoría en concurso de acreedores no tenían liquidez para devolver esas cantidades.

En estos últimos años ha habido sentencias en la misma línea, unas más rotundas otras menos. E incluso sentencias que indicaban que no era el Banco quien debía devolver esas cantidades. Pero una demanda en la Comunidad Valenciana apuntó no solo a la Promotora, señalo a la CAM. La CAM argumento que ella era ajena al pacto suscrito entre promotor y compradores. Un Juzgado de Dénia rechazó aquella posición de la CAM y la condenó a devolver el dinero más un 4% de interés anual. Pues si avaló las obras de urbanización debió exigir el aval o seguro para garantizar la devolución si las obras no se ejecutaban.

Casación en el Tribunal Supremo

La CAM llevó esa sentencia a la Audiencia Provincial de Alicante, cuya Sección Sexta falló en esa ocasión a favor de la CAM. Según su interpretación la devolución de esas cantidades era del promotor y no de la entidad financiera. Eso fue en Julio de 2012. Esa segunda sentencia se recurrió por casación ante el Tribunal Supremo. El 21 de diciembre de 2016 fallaba a favor de la demandante y en contra de la CAM. Argumentando que la Ley de 1968 no les hace “terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor”. Todo lo contrario, tienen una imposición legal para hacer vigilancia a fin de que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial se destinen a su fin. La sentencia obliga a la CAM a pagar las cantidades, más intereses y las costas del proceso.

Ley 20/2015, de 1 de enero de 2016

La Ley de Julio de 1968 a la que hace referencia este artículo y la sentencia de la que hablamos, fue derogada por la Ley 20/2015 que entraría en vigor el uno de enero de 2016. La Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, viene a suplir a la anterior. Vamos a ver qué novedades nos trae esa Ley que apareció mientras se venía desarrollando el caso del que hemos hablado.

Si la construcción a la que nos referimos no llega a buen fin en el plazo que marca el contrato, podemos requerir al promotor la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Se hará en el plazo de treinta días y de modo fehaciente. Si el promotor no atiende a la devolución reclamada, podemos reclamar al asegurador. Este tiene la obligación de garantizar todas las cantidades, incluyendo los impuestos y los intereses.

La Ley 20/2015 incluye una modificación a la anterior, las pólizas han de ser individuales. El dinero será depositado en una cuenta especial abierta a tal efecto. Las garantías por parte del promotor son obligatorias, también en los casos en los que la promoción sea construida por sociedad cooperativa o comunidad de propietarios.

Cuando la promotora incumple su obligación de devolver estas cantidades, estará cometiendo una infracción en materia de consumo. Para estos supuestos las sanciones son de hasta un 25% de las cantidades que debían haber estado garantizadas. El promotor podrá ser castigado con las sanciones que se prevén en la legislación relativa a la ordenación de la edificación. Existe desde la entrada en vigor de esta nueva Ley y para las promociones coincidentes con ésta, un plazo para reclamar la devolución de las cantidades. De dos años que se cuentan desde que se obtenga la licencia de edificación.

Responsabilidades de las entidades de crédito

La entidad de crédito depositaria de las cantidades anticipadas tiene una responsabilidad para con éstas. En ese aspecto con la sentencia de 21 de diciembre de 2015, del Tribunal Supremo en recurso de casación 2470/2012, fija su doctrina jurisprudencial. Hablamos del mismo caso de esta artículo. En esa doctrina, el Supremo dice que las entidades que admiten esos ingresos de compradores, en cuentas del promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial, y eluden de tal forma la correspondiente garantía, serán responsables solidariamente de esas cantidades ingresadas.

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