• _2017-11-06

Nueva Ley Hipotecaria


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EL próximo año 2018 nos traerá una novedad legal, una nueva Ley Hipotecaria. Hay muchas esperanzas cifradas en que la nueva redacción de la Ley Hipotecaria consiga solucionar algunos problemas que hemos tenido en los últimos tiempos. Vamos a ver hoy qué podemos esperar de esta nueva redacción, las cosas positivas par el consumidor, que las hay. No podremos hablar de dos temas que han sido olvidados en la nueva Ley. La dación en pago que sigue sin aparecer en los textos legales, y  aunque parezca mentira la obligación del banco de correr con los costes de notaría y otros gastos de la hipoteca. Sí, a pesar de la ya extensa jurisprudencia que avala la devolución de los gastos hipotecarios, el ejecutivo se ha marcado un escaqueo en toda regla, para no incluirlo en la Ley Hipotecaria.

Nueva Ley Hipotecaria para 2018

La nueva Ley que debe entrar en vigor en 2018, contiene novedades que apuestan por una mayor protección del consumidor. Se ha intentado en el texto, presentado el pasado mes de julio, plasmar una mayoría de pautas que la legislación europea ya recogía hace años. Si bien es cierto que no todas, la verdad es que el esfuerzo en comparación con lo que teníamos hasta ahora es notable. Quizás más empujados por los varapalos judiciales a la banca que por la propia Unión Europea. El ejecutivo se ha visto forzado de un u otra forma a corregir los “problemillas” que conllevaba el texto actual.

Cambios que influirán en el ahorro del consumidor…

Pues sí algunos de los cambios del texto van a incidir muy directamente en el bolsillo del consumidor. Son cambios que protegen sus derechos e intentan cortar esas “costumbres” de la Banca que en cuestión de firma de hipotecas rozaba la usura. Una de esas novedades, que son cambios referentes a la amortización parcial, además del ahorro se puede producir otro efecto colateral. Los consumidores podrán cambiar con más facilidad de entidad bancaria. Se podrá ir a otra que le ofrezca mejores condiciones frente a la entidad que le concedió la hipoteca. Esto ayuda a a crear una verdadera competencia entre entidades bancarias, cercenando la posibilidad del corporativismo.

Stop a las ventas vinculadas

En el nuevo texto se prohíbe expresamente vincular ventas a la firma de los préstamos. Es decir no podrán obligarnos a adquirir productos extra con la hipoteca. Seguros, tarjetas de crédito, que eran vinculantes a la firma de la hipoteca. La nueva norma introduce a colación un nuevo concepto. Las ventas combinadas, solo si esos productos conllevan mejoras en las condiciones del préstamo se podrán llevar a cabo.

No sancionar la amortización parcial

El reembolso anticipado del préstamo es otro caballo de batalla en el que incide la nueva Ley Hipotecaria. Indica la Ley que para hipotecas a tipo variable, la comisión por amortización anticipada sea del 0,5% en los primeros tres años de vida del préstamo. Pasaría al 0,25% hasta llegar a los cinco años de vida, y a partir de ese momento no tendría comisión. Este es un cambio muy importante, hasta el momento la Ley establecía que se podía pedir un 0,5% durante toda la vida del préstamo.

¿Qué pasa con las hipotecas de interés fijo? En estos casos se prevé una comisión si amortizar conlleva pérdida económica para la entidad. Lo que se denomina comisión por riesgo de tipo de interés. Esta comisión se tasa en un 4% del capital amortizado hasta el tercer año de vida de la hipoteca. A partir de entonces quedará en un tres por ciento.

La mala noticia, que esta medida no es retroactiva, solo la podrán disfrutar los firmantes de nuevas hipotecas, desde que entre esta en vigor…

Cambiar el tipo de interés

Para el cambio de tipo de interés se pergeñan dos mecanismos, la subrogación y la novación. El primer mecanismo se realiza con un cambio de entidad financiera. El segundo es una modificación de las condiciones del contrato. Estas opciones acarrean gastos de notario y registro, así como comisiones. La nueva Ley entra también en estas comisiones, así por novación o subrogación en los primeros tres años de la hipoteca podrán cobrar hasta un 0,25%. A partir de ese tercer año la comisión ha de desaparecer. Otra buena nueva, que los gastos de registro y notario para estas acciones de verán reducidos al mínimo. Así las cosas serán bonificados hasta el 90%.

Las famosas Hipotecas multidivisa

También hay un cambio en la nueva Ley que afecta a las hipotecas multidivisa. A partir de la nueva Ley Hipotecaria se podrá cambiar el tipo de divisa del préstamo. También se obligará a las entidades financieras a informar periódicamente del importe que quede por pagar, así como de las posibles variaciones que la divisa en que este firmada la hipoteca pueda tener.

Las penalizaciones por demora

Muchos Tribunales han entrado en la “racionalización” de los intereses de demora, la razón la Ley Hipotecaria actual no entraba en ello. El nuevo texto corrige esa laguna. El anteproyecto indica que para esas demoras no se podrá imponer un interés mayor a tres veces el interés legal del dinero. En el año 2017 este ha sido de un tres por ciento.

Otros cambios en la Nueva Ley Hipotecaria

Hay otras cosas en las que el nuevo texto se mete de lleno, por ejemplo en la transparencia de las cláusulas. Se demanda desde el nuevo texto que las entidades faciliten información clara. Que no existan cláusulas escondidas o que sean de interpretación ambigua. Se quiere poner coto a las prácticas abusivas que durante años han campado por nuestra historia hipotecaria. El nuevo texto hace hincapié en la responsabilidad del Notario como garante del consumidor. Así las cosas deberá gratuitamente, al ser requerido por el consumidor, revisar toda la documentación con éste. Deberá confirmar que el consumidor entiende todas las condiciones del contrato. Deberá exponer claramente los escenarios que pueden acaecer, y se expone a ser sancionado de no hacer esta labor con eficacia.

En el contexto actual las entidades financieras han abusado de la cláusula de vencimiento anticipado. Es el paso previo a los desahucios. Hasta ahora con el impago de tres cuotas ya accionaban este mecanismo. El nuevo texto indica que se debe estar en un impago del 2% de la hipoteca en la primera mitad de vida del crédito para accionar este mecanismo. Durante la segunda mitad de vida del préstamo, el monto adeudado debe ser del 4%. Hasta ahora la sombra o amenaza del desahucio era más una forma de atemorizar que de asegurarse el cobro de un préstamo. Además en muchos casos se ha comprobado que ese mecanismo en realidad ocultaba un interés por hacerse con inmuebles con los que posteriormente especular en el mercado inmobiliario.

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