• _2014-08-25

Los contratos de arras, contrato previo a la formalización de la venta


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Al poner en venta una de nuestras propiedades, procedemos a poner en marcha un montón de acciones, publicitamos la venta, buscamos compradores, enseñamos la propiedad, entablamos negociaciones con potenciales compradores… Por lo general solemos delegar alguna o todas esas acciones en un tercero, pero en cualquier caso, cuando una de esas negociaciones parece llegar a buen puerto ¿paramos ipso facto el resto de acciones?

 

Como en casi todas las negociaciones sean del carácter que sean, siempre se corre el riesgo de que un acuerdo verbal se rompa por una de las partes. Si nosotros hemos procedido a la interrupción de las acciones encaminadas a conseguir un comprador para nuestra propiedad, las consecuencias negativas de esa interrupción serán directamente proporcionales al tiempo pasado desde ese acuerdo verbal a su posterior ruptura.

Los contratos de arras

Los contratos de arras

Una de las prácticas más habituales para evitar esa situación es la firma de los llamados “contratos de arras”, una vez que tenemos una persona interesada en la adquisición de nuestra propiedad, procedemos a la firma de un contrato previo a la formalización de la venta. En él se deja por escrito el acuerdo al que llegan ambas partes para la compraventa de la citada propiedad, y se procede a la entrega de una cantidad económica por parte del comprador para garantizar que se llevará a buen puerto la operación.

Contenido de los contratos de arras

En la redacción del contrato de arras, lógicamente deberán quedar recogidos e identificados tanto la propiedad objeto del contrato, como el legitimo propietario de la misma, el vendedor, y aquel que ejercerá la opción de compra, el comprador. Así mismo se deberá fijar un plazo para la formalización de la escritura de compraventa, el precio que se haya fijado a la propiedad y la cantidad que se entrega en concepto de arras. La cifra de las arras no está recogida en nuestro ordenamiento, por lo que deberá ser una cifra acordada por las partes, y que recoja la proporcionalidad entre el precio final de la propiedad y el importe de dichas arras.

Acerca del tipo de arras

Obviamente es de lógica pensar que la firma de un contrato de arras implica la voluntad de todas las partes de llevar a buen puerto la operación de venta, pero en ocasiones la lógica no funciona y o bien por decisión propia o consecuencia de terceros una de las partes puede desistir de la operación. Por eso es muy interesante que en el contrato de arras se deje indicado de “qué tipo de arras” se trata. Existen tres tipos de arras

  • las confirmatorias,
  • las penales, y
  • las penitenciales.

Confirmatorias: conceden a la cantidad entregada la calidad de anticipo a cuenta del precio final, es decir en la firma del contrato de compraventa se entrega la diferencia que resta del valor de la propiedad. Por lo general si no se indica el tipo de arras, esta modalidad es la que se da por supuesta. Por tanto si la operación no se lleva a buen puerto por decisión de la parte vendedora o la compradora, esa cantidad será devuelta al frustrado comprador. Lo que no quita que la parte afectada pueda exigir tanto el cumplimiento del contrato, o en su defecto la resolución del mismo y el abono de una indemnización por los daños sobrevenidos por el incumplimiento de dicho contrato.

Penales: la cantidad entregada no es una cantidad a cuenta del precio final, es una indemnización por los posibles daños que ocasione el incumplimiento del contrato. Si es el comprador el que desiste de formalizar la compraventa, perderá la cantidad entregada y si por el contrario es la parte vendedora la que no lo lleve a cabo, deberá abonar a la otra el doble de la cantidad previamente entregada. Al tiempo e independientemente del abono de la penalización correspondiente en cada caso, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato.

Penitenciales: este tipo de arras es una variable de la anterior, con la única diferencia que en este caso el acuerdo de las partes permite la posibilidad de desistir del contrato firmado. Es decir, una de las partes podrá resolver el incumplimiento del contrato y la parte perjudicada no podrá exigir el cumplimiento del mismo. En cuanto a las penalizaciones por el incumplimiento se usan las de las arras penales, la cantidad aportada si el que incumple es el comprador, y el doble de esa cantidad si es el vendedor.

Como podemos ver la redacción del contrato de arras tiene una importancia capital, por eso aconsejamos que la redacción del mismo se deje en manos de profesionales ya que éstos podrán incidir en las “peculiaridades” del caso concreto. Si estáis ante la firma de un contrato de arras y queréis nuestro consejo no dudéis en poneros en contacto con nosotros.

Un saludo.

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