• _2018-01-29

División de la cosa común


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Ya hemos hablado de la situación de condominio o copropiedad, recordemos que ésta se da cuando la propiedad de algo corresponde a un grupo de sujetos, estos tienen una serie de derechos reconocidos por ser “comuneros”, entre estos derechos está la acción de división de la cosa común, de él vamos a hablar hoy. En nuestra dilatada experiencia como Abogados expertos en Derecho Civil, las cuestiones sobre cosas comunes y su división, es bastante habitual. Por lo general la cosa común suele ser una propiedad o inmueble. En ocasiones resultado de una herencia, en otras puede ser la casa en común de un matrimonio. Otra de las acciones más usuales en Derecho Civil es la extinción del condominio.

Derecho a la división de la cosa común

En nuestro Código Civil, en el artículo 400 se recoge que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

En el mismo artículo leemos “Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.” Y en el artículo 401 “Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

Teniendo claro el contenido de los artículos 400 y 401, de nuestro Código Civil, y la implicación del régimen de comunidad, esto es la “cotitularidad”, que cada titular no posee una parte determinada de la cosa común, sino la cotitularidad de toda la cosa pro indiviso, cada uno de ellos tiene una cuota sobre la cosa común, esa cuota es disponible y renunciable, por lo que cualquiera de los comuneros puede en todo momento pedir la división física de la cosa. La comunidad es pues una situación que puede dejar de existir por la acción de división, y hasta ese momento los comuneros tienen poder exclusivo e independiente del resto sobre su cuota.

Divisibilidad de la cosa común

Nuestra nutrida jurisprudencia distingue entre la divisibilidad física o material, y la jurídica o económica. Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Esto se daría en los casos en los que el conste de realizar la división material, superase con creces el valor de la cosa a dividir. Un caso muy práctico sería el de un solar o parcela urbanizable. Si se debe dividir en tantas partes como para que las parcelas resultantes no sean ya edificables. Ese bien ya no sería divisible. Tampoco lo sería el bien que dividido en las partes precisas desmereciera tanto el bien, que el valor de las parte no alcanzase el de la cosa común sin dividir. O si la división de la cosa común dejase a ésta inservible para su uso.

Relación con otros procedimientos

La división de la cosa común suele plantear dificultades al ir asociada a otros procedimientos. Es el caso de la división de la cosa común inmersa en procesos de divorcio o separación. El Código Civil indica que cualquiera de los cónyuges puede ejercer la acción de la división de la cosa común. Referida a los bienes que se tengan en comunidad ordinaria indivisa. Esto viene recogido en el Artículo 437 del Código Civil. Dos procedimientos que no serían acumulables serían la liquidación del régimen económico matrimonial y la división de la cosa común. Hay sentencias que apuntan que si en el patrimonio de los cónyuges solo existe como bien la cosa común. Se debe instar la división de cosa común y no la liquidación del régimen económico.

Los derechos  de terceros sobre la cosa común

Siguiendo con lo dispuesto en el Código Civil los derechos de terceros no son afectados por la división de la cosa común. Así lo dispone el Artículo 405 del Código Civil. Al tiempo viene confirmado por la jurisprudencia varia del Tribunal Supremo. Así las cosas se desprende que la acción de división de la cosa común no afecta a la atribución del uso de la vivienda familiar. Cuando se otorga ese derecho por ser la vivienda habitual de los hijos menores, se debe poner al mismo un limitación temporal. Esto es de pura lógica, si se mantuviese el uso por tiempo ilimitado estaríamos ante un claro abuso de derecho.

Si el bien inmerso en el proceso de división no estuviese inscrito en el registro, la división no puede afectar al adquiriente de buena fe. Tampoco se puede, de forma simultanea, pedir la división de la cosa común y exigir el cese inmediato de la ocupación del bien. Cuando en el mismo alguien tiene su residencia habitual. La división de la cosa común no altera en ningún caso el derecho de hipoteca. Al tratarse de un derecho real, este seguirá asociado a la finca.

Cómo dividir la cosa común

Para la división de la cosa común es necesario entender que hay cosas que pos su naturaleza son susceptibles de dividirse materialmente, por lo que llegado el caso se puede realizar esa división material de la misma adjudicando a cada propietario su parte o porción, la cosa es divisible.

Pero existen otras cosas que físicamente son imposibles de dividir, o que a resultas de una división física no podrían volver a usarse para el uso al que están destinadas, la cosa es indivisible. En estos casos se procede a una división económica de la cosa común, esto es poniendo un precio a la cosa, y que alguno de los comuneros proceda al pago del precio que corresponda a cada uno de ellos por sus cuotas correspondientes. O con la venta de la cosa común a un tercero y el reparto por cuotas del precio obtenido en la venta.

Vías para la división de la cosa común

Llegados a este punto existen tres vías o formas para llevar a cabo la división de la cosa común:

  •  por acuerdo de los comuneros, por unanimidad y haciendo uso de lo que se conoce como contrato divisorio,
  • con el concurso de árbitros o amigables componedores, nombrados por los comuneros procederán a formar partes con arreglo a la cuota de todos y cada uno de los comuneros,
  •  o por la vía judicial, este proceso de no llegar a acuerdo puede terminar en una pública subasta de la cosa común.

A grandes líneas estas son las distintas opciones con las que nos enfrentamos a la hora de iniciar la división de la cosa común, como siempre estamos a vuestra disposición para cualquier duda o consulta que preciséis.

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