• _2018-06-13

Cantidades entregadas a cuenta en la edificación, reclamar a los Bancos


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Hace algo más de un año os hablamos de un nuevo problema de la Banca. Se trataba de las promociones fallidas y las cantidades entregadas a cuenta en la edificación. Hoy os volvemos a hablar de esas cantidades entregadas a cuenta en la edificación. Si usted es una de esas personas que han comprado sobre plano. No le han entregado la vivienda y no tiene visos de que lo hagan. Al tiempo entiende cómo funcionan los procedimientos judiciales, y acepta los riesgos que éste conlleva. Sin ir más lejos que en el procedimiento judicial no le apliquen la doctrina jurisprudencial. Debe leer los siguientes párrafos por si se hay en el caso que vamos a comentar. Y aunque no lo tenga claro, le aconsejamos que se los lea. Quizás al finalizar la lectura este más cerca de reclamar al Banco por las cantidades entregadas a cuenta en la edificación.

Reclamación a Bancos por no avalar la cantidades entregadas a cuenta en la edificación

Hace un año os explicamos en qué consistía la Ley que abría la puerta a reclamar por estas cantidades entregadas a cuenta. Se trata de la Ley 57/1968 de 27 julio. Una Ley que venía a solventar, en cierta medida, una situación de quiebra de una empresa inmobiliaria. Con ella se fueron las cantidades entregadas a cuenta en la edificación. Cantidades por casi mil millones de las pesetas del año 1967. Se trata por tanto de una norma pre-constitucional, que hoy por hoy no sigue en vigor. Pero que sí está vigente para las promociones que hayan pedido licencia antes del 1 de enero de 2016. Este dato es fundamental, promociones cuya petición de licencia hay sido realizada en esa fecha.

No obstante todavía queda por clarificar que ocurre con las promociones posteriores e incluso futuras. En principio se han de regir por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. En concreto por una modificación a esta Ley con fecha 14 de julio de 2015. Se trata de la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradosDe ahí ese baile de fechas, para licencias posteriores a 1 de enero de 2016 está en vigor una Ley de 1999, por esta modificación de 14 de julio de 2015.

Qué decía la Ley 57/1968

Bien debemos recordar lo que decía la Ley 57/1968. En su Artículo primero se refería a las condiciones que debían cumplir los promotores de viviendas que no fuesen V.P.O. Por ejemplo en caso de que la construcción no se iniciara o no llegará a buen puerto,  en el plazo convenido. Debían asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en la edificación. Asegurar las cantidades más un seis por ciento de interés anual. La formula adaptada por la Ley era que el Promotor debía contratar un seguro. En una entidad aseguradora inscrita y autorizada legalmente. O bien disponer de un aval solidario emitido por un Banco o una Caja de Ahorros.

Al mismo tiempo obligaba al Promotor a ingresar las cantidades a cuenta de los clientes en una cuenta especial. Esa cuenta especial que debían facilitar los Bancos o Cajas de Ahorro, tenía que estar separada de otros fondos pertenecientes al Promotor. De tal modo que ese dinero solo podía ser usado para los gastos reales de la construcción de la promoción. Las entidades financieras para abrir al Promotor esta cuenta especial, debían exigir como garantía la anteriormente citada. O el seguro, o el aval bancario.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Sobre este asunto la jurisprudencia del Tribunal Supremo aún no es del todo clara. En el año 2015 tenemos dos sentencias que a simple vista parecen contradictorias. Así las cosas la Sala 1ª en sentencia de 13 de enero de 2015, decía:

“…es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir…”

El 21 de diciembre de 2015, la misma Sala 1ª fijaba doctrina jurisprudencial en esta base:

en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.”

Es cierto que en apariencia parecen contradictorias. La primera pone el acento en la responsabilidad del Promotor. La segunda pone esa responsabilidad en el tejado de la Entidad Financiera. Si bien estudiadas con atención, pueden estar diciendo cosas diferentes pero que no excluyen la una a la otra.

Cómo reclamar a la entidad financiera

Lo cierto es que lo realmente importante es cómo o en qué circunstancias podemos reclamar a la entidad financiera. Apostando decididamente por la doctrina fijada por la segunda sentencia. La de 21 de diciembre de 2015. Entonces debemos fijarnos en los siguientes extremos para saber qué garantías de éxito tenemos:

  • en la no existencia del aval o del seguro al que se refiere la Ley 57/1968 por parte del Promotor. Pues es evidente que la entidad financiera tenía la responsabilidad de exigir esa garantía para abrir la cuenta especial. De existir esa garantía no cabría la posibilidad de reclamar a la entidad financiera.
  • que la extinción del contrato de compraventa ya se haya resuelto. O que sea constatable su imposible cumplimiento. Es decir que por causas y motivos obvios se pueda acreditar que la vivienda no va a ser entregada al cliente, y que éste ya había reintegrado las cantidades a cuenta.
  • que existan posibles vinculaciones entre el Promotor y la entidad financiera. O que tuviese al menos conocimientos inequívocos del destino real de esas cantidades entregadas a cuenta. Esto sería así en el caso de ser la misma entidad la que concedía la hipoteca de promoción. O ser avalista en la ejecución de las infraestructuras. Que al tiempo los ingresos por parte del cliente determinasen claramente en el concepto el destino del pago.

Este resumen de circunstancias vienen de la sentencia motivada de fecha 21 de diciembre de 2015. Si ha llegado hasta aquí y tiene dudas o razones para entender que usted se encuentra en este supuesto o supuestos. Puede sin ningún compromiso ponerse en contacto con nuestro despacho. Revisaremos su caso y le haremos una propuesta acorde a las posibilidades reales del mismo. Al estudiar su caso podremos eliminar cualquier posibilidad o circunstancia que anule la viabilidad de la reclamación.

 

 

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